Alquilar una vivienda que tienes vacía es una muy buena forma de obtener rentabilidad por ella pero, como ocurre con todas las operaciones de corte financiero, tiene sus riesgos. Puedes encontrarte con un inquilino que no paga o que te deja el piso destrozado, y esto es precisamente lo que ha dado lugar a un producto relativamente nuevo en el mercado: el seguro de impago de alquiler.
¿Qué es un seguro de impago de alquiler?
Estamos ante una póliza que hace justo lo que su nombre dice, cubrir el riesgo de que el inquilino deje de pagar la renta pactada. Aunque cada seguro es diferente, en la mayoría de los casos el propietario de la vivienda no empieza a recibir pagos del seguro hasta que el inquilino no ha acumulado cuatro meses de impago. Eso sí, una vez que se empieza a recibir la cuota, esta se cobra hasta que finaliza el proceso de desahucio mediante el lanzamiento.
En realidad, las coberturas van más allá del pago de las rentas atrasadas, y es que estamos ante un seguro de protección que ofrece una cobertura integral al propietario. En líneas generales, incluye:
- Reclamación al inquilino por los meses que no ha pagado la renta.
- Gestiones relacionadas con el proceso de desahucio.
- Reclamación de desperfectos y daños en el inmueble. En algunos casos incluso incluye la indemnización de los daños.
- Asistencia jurídica para resolver dudas relacionadas con el contrato de alquiler.
- Gastos de cerrajero.
¿Quién debe pagar el seguro?
La contratación de un seguro de impago de alquiler no es obligatoria. Dado que beneficia la posición del propietario, lo lógico es que sea este quien lo abone, pero todo es negociable.
La ley nos dice que el arrendador no puede imponer al arrendatario el pago de este seguro o de una parte del mismo, lo mismo que ocurre con otros gastos como el pago de la comunidad de vecinos o el IBI. Lo que sí puede hacer el propietario es establecer el pago de todo o parte del seguro de impago por parte del inquilino como condición del alquiler, y así el posible arrendatario decidirá libremente si le interesa o no el alquiler con esas condiciones.
Requisitos de este seguro
La particularidad de estos seguros es que es la propia aseguradora la que examina la solvencia del inquilino. Se revisa su historial crediticio, especialmente que no esté inscrito en ficheros de morosos por tener deudas pendientes de pago.
En líneas generales, lo que se pide es que el importe del pago del alquiler no exceda del 40% o el 45% de sus ingresos mensuales.
Los documentos que pide la aseguradora para comprobar la solvencia son, en el caso de trabajadores por cuenta ajena: el contrato de trabajo (preferentemente indefinido y con más de un año de antigüedad), las dos o tres últimas nóminas y la vida laboral. En el caso de los autónomos se suelen pedir las últimas declaraciones trimestrales de IVA y la declaración de la Renta.
Seguro de impagos y fianza, ¿son incompatibles?
No. No existe ningún problema para que el propietario pida una fianza al inquilino aunque también cuente con un seguro de impago del alquiler. Pero hay que tener cuidado con las exigencias.
Si se pide el pago de un mes de fianza, otro mes de garantía, y el pago del seguro, la operación puede dejar de resultar atractiva para los posibles inquilinos, lo que dificultaría la búsqueda de arrendatario.
Lo mejor en estos casos es repartir el coste. Por ejemplo, que el inquilino pague la fianza y la garantía, y el propietario se haga cargo del seguro. No abusar de la posición de poder que tiene el arrendador en estos casos es una de las mejores maneras de empezar la relación propietario-inquilino con buen pie.
