¿Comprar una vivienda sin ahorros previos? En 2026, la hipoteca 100% más gastos se ha convertido en la opción más buscada por quienes desean acceder a su primera vivienda sin disponer de un gran colchón financiero inicial.
En esta guía de PisOferta descubrirás qué es exactamente esta modalidad de financiación, quién puede acceder a ella, qué bancos la ofrecen y cómo solicitarla con éxito.
¿Qué es una Hipoteca 100% más Gastos?
Una hipoteca 100% más gastos es un tipo de financiación en la que el banco cubre tanto el 100% del valor de compra de la vivienda como todos los gastos asociados a la operación: notaría, registro, impuestos, tasación y gestoría.
En la práctica, esto significa financiar entre el 110% y 115% del precio de compraventa, eliminando la necesidad de aportar ahorros iniciales.
Comparativa: ¿Cuál es la Diferencia?
| Tipo de hipoteca | Financiación | Aportación del comprador | Ideal para | Ejemplo vivienda 200.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca 80 % | 160 000 € | 40 000 € (20 %) | Compradores con ahorros | Necesita 40 000 € + gastos (~15 %) |
| Hipoteca 100 % | 200 000 € | 0 € (solo paga gastos) | Jóvenes o funcionarios | Debe aportar ~20 000 € en gastos |
| Hipoteca 100 % + gastos | 220 000 € | 0 € | Sin ahorros o con avales | Financia vivienda y todos los gastos |
¿Qué Gastos Cubre Exactamente?
| Concepto | Porcentaje aproximado | Ejemplo vivienda 200.000 € |
|---|---|---|
| Impuestos (ITP o IVA) | 7-10 % | 14.000-20.000 € |
| Notaría | 0,5 % | 1 000 € |
| Registro | 0,2 % | 400 € |
| Tasación | 0,1 % | 200 € |
| Gestoría | 0,2 % | 400 € |
| Total gastos | 8-12 % | 16.000-24.000 € |
La clave: Con esta modalidad, financias hasta 220.000€ para comprar una vivienda de 200.000€, cubriendo precio y todos los gastos sin ahorros previos.
En PisOferta analizamos a diario decenas de operaciones y sabemos que, aunque cada banco tiene su propio límite, la mayoría exige garantías extra (aval o doble garantía hipotecaria) para cubrir este exceso de financiación.
¿Quién puede conseguir una Hipoteca 100% más Gastos?
Los bancos son muy selectivos con esta modalidad, ya que asumen mayor riesgo al superar el 100% del valor de tasación. Los perfiles con mayor probabilidad de conseguirla son:
Perfiles Prioritarios
1. Jóvenes menores de 35 años
- Acceso a avales ICO (el Estado garantiza hasta el 20%)
- Ingresos medios-altos y estabilidad laboral
- Primera vivienda habitual
2. Funcionarios públicos
- Perfil de riesgo mínimo para los bancos
- Estabilidad laboral garantizada
- Acceso a tipos de interés más bajos
3. Compradores de viviendas de bancos
- Algunos bancos financian hasta el 110-120% de inmuebles de su cartera
- Menor riesgo al vender activo propio
4. Perfiles con altos ingresos o garantías adicionales
- Titulares con otra vivienda libre de cargas como aval
- Parejas con ingresos conjuntos superiores a 50.000€/año
Requisitos Generales Imprescindibles
Para tener opciones reales de aprobación, necesitas cumplir al menos 4 de estos 6 requisitos:
✅ Contrato indefinido o funcionario de carrera
✅ Antigüedad laboral mínima de 2 años
✅ Ingresos mínimos: 22.000€/año individual (o 35.000€/año en pareja)
✅ Ratio de endeudamiento: máximo 35% del ingreso neto mensual
✅ Historial crediticio limpio: sin impagos ni ASNEF
✅ Garantías adicionales: aval familiar, doble garantía hipotecaria o aval ICO
Documentación Necesaria
- DNI/NIE de todos los solicitantes
- Últimas 3 nóminas y contrato laboral
- Declaración de la Renta del último ejercicio
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- Nota simple y tasación oficial de la vivienda
- Documentación de avales (si aplica)
💡 Consejo PisOferta: Si cumples 3-4 requisitos pero no todos, un broker hipotecario especializado puede negociar condiciones especiales incluso en bancos que no publicitan esta modalidad.
¿Qué Bancos Ofrecen Hipoteca 100% más Gastos en 2026?
Aquí viene la parte importante: Aunque varias entidades bancarias españolas ofrecen esta modalidad de financiación, NO recomendamos que solicites directamente en ningún banco sin asesoramiento previo.
El mayor error que cometen los compradores es acudir por su cuenta a las entidades bancarias. Esto puede arruinar tus opciones de conseguir la hipoteca por estos motivos:
1. Presentación incorrecta de la documentación Los bancos son muy estrictos con la hipoteca 100% + gastos. Si no presentas el expediente correctamente estructurado desde el inicio, la denegación es casi automática.
2. Bloqueo de la entidad Una vez un banco te deniega la hipoteca, esa entidad queda bloqueada durante meses. Aunque un broker podría haberla conseguido con una presentación diferente, ya no hay margen de maniobra.
3. Reducción drástica de opciones Si acudes a 3-4 bancos por tu cuenta y te deniegan, habrás quemado las mejores opciones del mercado. Un broker trabaja con 15-20 entidades diferentes.
4. Desconocimiento de los criterios internos Cada banco tiene criterios no publicados sobre quién aprueba y quién no. Un broker conoce exactamente qué perfil acepta cada entidad y presenta tu solicitud solo donde tienes alta probabilidad de éxito.
Cómo Trabajan los Brokers Hipotecarios Especializados
Un broker o asesor hipotecario profesional:
Analiza tu perfil en profundidad antes de presentar ninguna solicitud:
- Revisa tus ingresos, gastos, historial crediticio y capacidad real de endeudamiento
- Identifica posibles puntos débiles y cómo compensarlos
Selecciona la entidad adecuada para tu caso específico
- No todas las entidades aprueban los mismos perfiles
- Algunos bancos priorizan jóvenes, otros funcionarios, otros ingresos altos
- Evita solicitudes que van a ser denegadas
Prepara y estructura tu expediente de forma profesional
- Presenta la documentación en el formato exacto que pide cada banco
- Destaca tus fortalezas financieras
- Mitiga riesgos percibidos con documentación adicional
Negocia condiciones que no están disponibles para el público general
- Acceso a tipos de interés preferenciales
- Reducción de productos vinculados obligatorios
- Condiciones especiales no publicitadas
📊 Panorama Real del Mercado en 2026:
Actualmente, entre 6 y 8 entidades bancarias españolas ofrecen financiación del 100% más gastos de forma selectiva. Entre ellas se encuentran grandes bancos nacionales, entidades regionales con fuerte presencia en ciertas comunidades autónomas, y bancos especializados en colectivos específicos.
Tipos de interés aproximados del mercado:
- Hipotecas fijas: desde 2,20% hasta 2,95% TIN
- Hipotecas variables: desde Euríbor + 0,55% hasta Euríbor + 0,95%
- Hipotecas mixtas: desde Euríbor + 0,65% en el tramo variable
Factores que determinan las condiciones:
- Perfil del solicitante (joven, funcionario, ingresos altos)
- Acceso a avales (ICO, familiar, segunda garantía)
- Productos vinculados aceptados
- Zona geográfica de la vivienda
- Relación previa con la entidad
Caso Real: Ejemplo de Solicitud de Hipoteca
Situación: Joven de 32 años, ingresos 28.000€/año, sin ahorros, busca vivienda de 180.000€
❌ Escenario sin asesor:
- Solicita en el banco de su nómina → Denegado (piden 20% de entrada)
- Va a otro banco grande → Denegado (no cumplen ratio de solvencia según sus cálculos)
- Intenta en una tercera entidad → Denegado (documentación incompleta)
- Resultado: 3 bancos bloqueados, sin hipoteca, frustración total
✅ Escenario con broker especializado:
- Análisis previo: identifican que califica para aval ICO
- Preparan expediente optimizado con proyección de ingresos
- Presentan en 1 única entidad colaboradora con ICO que sí aprueba su perfil
- Resultado: Hipoteca aprobada al 100% + gastos, Euríbor + 0,75%, 30 años
Diferencia: El broker conocía de antemano qué banco aprobaría ese perfil específico y cómo presentar la solicitud.
Cómo Conseguir una Hipoteca 100% más Gastos: Proceso en 7 Pasos
Paso 1: Evalúa tu Perfil Financiero
Calcula tu ratio de endeudamiento: divide tus gastos mensuales fijos entre tus ingresos netos. Debe ser inferior al 35% para tener opciones reales.
Paso 2: Prepara Toda la Documentación
Reúne nóminas, vida laboral, IRPF y justificantes bancarios antes de solicitar. Esto acelera el proceso de aprobación hasta 3 semanas.
Paso 3: Compara Entidades o Contacta un Broker
Un broker hipotecario identifica qué bancos aprueban tu perfil específico, evitando solicitudes que perjudican tu historial crediticio.
Paso 4: Solicita la Preconcesión Hipotecaria
El banco analiza tu documentación y emite una oferta vinculante (FEIN) con las condiciones finales.
Paso 5: Realiza la Tasación Oficial
Obligatoria y a cargo del solicitante (200-600€). Debe hacerla una sociedad homologada por el banco.
Paso 6: Firma del Contrato ante Notario
Revisa el contrato con antelación. Asegúrate de entender todos los productos vinculados y comisiones.
Paso 7: Inscripción en el Registro y Entrega de Llaves
Una vez inscrita la hipoteca, recibes las llaves de tu nueva vivienda. La duración total del proceso puede oscilar entre 4 y 8 semanas desde la solicitud hasta la firma.
Ventajas y Riesgos reales de las Hipotecas 100 % más gastos
✅ Principales Ventajas
Para el comprador:
- Acceso inmediato a vivienda propia sin necesidad de ahorros
- Liquidez total para mobiliario, reformas o imprevistos
- Evitas años pagando alquiler sin generar patrimonio
- Plazos amplios que reducen la cuota mensual
- Condiciones preferentes para jóvenes y funcionarios
⚠️ Riesgos a Considerar
Antes de firmar, ten en cuenta:
- Cuota mensual más alta: Financiar más importe aumenta la cuota entre un 25-40%
- Mayor coste total: Pagas más intereses a lo largo del préstamo
- Vulnerabilidad ante caídas del mercado: Podrías deber más de lo que vale tu vivienda
- Tipos de interés superiores: Suelen ser 0,3-0,8 puntos más altos que hipotecas al 80%
- Productos vinculados obligatorios: Seguros y domiciliación de nómina
❌ Cuándo NO Deberías Solicitarla
- Ingresos inestables o variables
- Ratio de endeudamiento superior al 40%
- Si puedes aportar un 10-15% sin comprometer tus finanzas
- Planeas vender la vivienda a corto plazo
Consejo PisOferta: Esta modalidad es ideal para quienes tienen estabilidad laboral a largo plazo, pero no para ingresos fluctuantes o inversiones especulativas.
Casos Especiales de Hipotecas al 100%
Avales ICO para Jóvenes
Si eres menor de 35 años y tus ingresos no superan los 37.800€/año, puedes acceder a los Avales ICO 2026:
- El Estado avala hasta el 20% del importe de la hipoteca
- Permite financiar el 100% + gastos sin aumentar el riesgo del banco
- Actualmente hay varias entidades de primer nivel y bancos regionales adheridos a los avales ICO para vivienda, y el listado puede ir cambiando con el tiempo. Por eso es importante comprobar en cada momento qué bancos están operativos y, si es posible, contar con un asesor hipotecario que conozca qué entidades están trabajando estos avales en la práctica.
- El aval se mantiene hasta 10 años máximo
Condiciones Exclusivas para Funcionarios
Los funcionarios públicos son el perfil más demandado por los bancos debido a su estabilidad laboral y tasa de impago inferior al 1%.
Ventajas específicas:
- Menos productos vinculados obligatorios
- Tipos de interés hasta 0,4 puntos más bajos
- Mayor facilidad para financiar el 100% + gastos
- Plazos más flexibles (hasta 40 años)
Tu Siguiente Paso: Consigue tu Hipoteca 100% más Gastos
La hipoteca 100% más gastos puede ser la solución ideal si tienes solvencia pero no dispones de ahorros suficientes. Sin embargo, requiere estabilidad laboral, planificación financiera y asesoramiento profesional especializado.
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Preguntas Frecuentes Sobre Hipoteca 100% Más Gastos (FAQ)
En algunos casos sí es posible acceder a una hipoteca 100% más gastos sin ahorros previos, siempre que cumplas requisitos de solvencia muy claros. Los perfiles con más opciones suelen ser jóvenes menores de 35 años, funcionarios o compradores con aval familiar, aval ICO o garantías adicionales sólidas.
En España suele haber entre 6 y 8 entidades que, en cada momento, están abiertas a estudiar operaciones de financiación al 100% o 100% + gastos, pero sus nombres y condiciones cambian con frecuencia. Normalmente se combinan bancos grandes de ámbito estatal, entidades con fuerte presencia regional y entidades con acuerdos específicos para determinados colectivos (jóvenes, funcionarios, ingresos altos, etc.).
Más que buscar un banco concreto, lo más eficaz es que un asesor hipotecario independiente analice tu perfil y te indique en qué entidades tienes opciones reales en ese momento, evitando quemar cartuchos con solicitudes mal planteadas.
En general, el coste total de la operación suele ser entre un 15% y un 25% superior al de una hipoteca al 80%, porque financias más capital y los tipos de interés suelen ser algo más altos. La cifra exacta dependerá del tipo de interés final, del plazo de la hipoteca y de si contratas productos bonificados (seguros, nómina, etc.), por lo que conviene hacer simulaciones personalizadas.
En la práctica, la mayoría de entidades exige algún tipo de aval o garantía adicional para llegar al 100% + gastos. Solo en casos muy concretos (ingresos altos y estables, inmuebles muy bien valorados o perfiles especialmente solventes) puede estudiarse la operación sin avales adicionales, pero no es la norma del mercado.
Los avales ICO para vivienda no pagan directamente los gastos, sino que avalan hasta un porcentaje del préstamo (por ejemplo, hasta un 20%), lo que permite al banco asumir más financiación. Gracias a ese aval, algunas entidades pueden llegar a cubrir no solo el precio de la vivienda, sino también parte o la totalidad de los gastos asociados, siempre dentro de los límites del programa y de sus propios criterios de riesgo.
Si dejas de pagar varias cuotas, la entidad puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria y llegar a quedarse con la vivienda para saldar la deuda. Por eso es clave no superar un 35% de ratio de endeudamiento, mantener un pequeño colchón de ahorro para imprevistos y, ante cualquier dificultad, hablar cuanto antes con el banco o con tu asesor hipotecario para buscar soluciones.
Sí, los funcionarios de carrera suelen acceder a condiciones más favorables porque son un perfil de riesgo muy bajo para las entidades. Es habitual encontrar tipos de interés algo más competitivos, mayor facilidad para financiar hasta el 100% y, en algunos casos, plazos más flexibles, aunque cada banco aplica sus propios criterios.
Sí, puedes amortizar capital anticipadamente (parcial o totalmente), aunque la entidad puede aplicar una pequeña comisión de reembolso según el tipo de hipoteca y los años transcurridos. Lo normal es que estas comisiones sean reducidas y estén claramente indicadas en la FEIN y en la escritura, por lo que siempre conviene revisarlas antes de firmar.
El proceso completo suele tardar entre 4 y 8 semanas desde la solicitud hasta la firma ante notario, dependiendo de la entidad, de la carga de trabajo y de lo rápido que se entregue toda la documentación. En operaciones al 100% + gastos, el análisis de riesgo puede ser algo más exhaustivo, por lo que tener el expediente bien preparado y contar con un asesor especializado ayuda a acortar plazos.
Artículo elaborado por el equipo hipotecario de PisOferta, expertos en financiación inmobiliaria.
