Estado de la norma a 19 de octubre de 2026. Hay dos reales decretos-ley de vivienda publicados en el BOE el 7 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre. El Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre. Ninguno está convalidado todavía. Actualizaremos esta guía después de la votación.
Que un decreto no esté votado no significa que no esté en vigor. El RDL 29 ya obliga a caseros, inquilinos y compradores, y lo seguirá haciendo mientras el Congreso no lo tumbe. Si firmas, renuevas o compras estos meses pensando que «todavía no hay nada aprobado», puedes equivocarte en las cuentas.
En esta guía separamos lo que ya rige de lo que está pendiente, explicamos qué cambia en los desahucios y te decimos qué conviene hacer según tu caso. Cada dato lleva su enlace al BOE.
Los decretos de vivienda, en 30 segundos
- El RDL 29/2026 ya se aplica: prórroga extraordinaria de hasta dos años si el inquilino la pide, subida de renta del 2 % como máximo sin nuevo pacto, prohibido exigir seguro de impago y alquiler temporal solo con causa real.
- También cambia los desahucios: hasta el 31 de diciembre de 2030, un juez puede suspender el desahucio de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, con reglas distintas según quién demande.
- El RDL 28/2026 llega el 15 de noviembre, si se convalida: prórrogas de cinco años e indemnización al inquilino si el casero no prorroga, que asume quien compre el piso.
- Los vota la Diputación Permanente del Congreso. La prensa sitúa la votación el 12 de noviembre, sin fecha oficial publicada.
- Si un decreto no se convalida, queda derogado. Ya pasó con uno casi igual, el RDL 26/2026.
¿En qué estado están los decretos?
Los dos están publicados y ninguno está convalidado. Un real decreto-ley se aplica desde su entrada en vigor, pero el Congreso tiene que votarlo «en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación» (artículo 86.2 de la Constitución). Si no lo convalida, queda derogado.
Con las Cortes disueltas por el Real Decreto 806/2026 para las elecciones del 29 de noviembre, esa votación corresponde a la Diputación Permanente (artículo 78.2 de la Constitución).
| RDL 29/2026 | RDL 28/2026 | |
|---|---|---|
| Qué regula | Prórroga extraordinaria, renta, seguros, alquiler temporal, tanteo, desahucios, medidas fiscales | Prórroga tácita de 5 o 7 años e indemnización por no prorrogar |
| En vigor desde | 8 de octubre de 2026 | 15 de noviembre de 2026 |
| Convalidado | No | No |
Lo que se sabe de la votación, a 19 de octubre. Según el cómputo que publica la agencia EFE, el plazo de convalidación termina el 13 de noviembre (Infobae, 16-oct). Varios medios sitúan la sesión de la Diputación Permanente el 12 de noviembre (Infobae, La Región). No hemos encontrado una fecha oficial publicada por el Congreso.
Las cuentas que publica la prensa dan apoyos suficientes al RDL 29 y dejan en el aire el RDL 28. Es una previsión. Si el RDL 28 se vota el 12 de noviembre y no sale, no llegaría a aplicarse nunca, porque su entrada en vigor es el día 15.
Matiz importante: no es la primera vez. El Real Decreto-ley 26/2026, de contenido muy parecido, no se convalidó y quedó derogado (BOE-A-2026-20526). Por eso conviene leer todo lo que sigue como «lo que rige hoy», no como «lo que va a quedar».
¿Qué rige ya desde el 8 de octubre?
Todo lo de este apartado está en el RDL 29/2026 y se aplica desde el 8 de octubre de 2026 (disposición final undécima).
El inquilino puede pedir hasta dos años más de contrato
La disposición final quinta crea una prórroga extraordinaria para los contratos de vivienda habitual que estuvieran en vigor el 8 de octubre y cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028.
Las condiciones son estas:
- La tiene que pedir el inquilino. No es automática.
- Tiene que estar al corriente de pago, y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
- Va por años, hasta un máximo de dos, con las mismas condiciones del contrato.
El casero tiene que aceptarla salvo que las partes pacten otras condiciones, firmen un contrato nuevo, el contrato nuevo baje la renta al menos un 5 %, o el casero haya comunicado en plazo que necesita la vivienda para él o para sus familiares. Para esta prórroga, el decreto admite esa necesidad aunque el contrato no la previera, siempre que sea «real y acreditada».
La subida de la renta, como máximo un 2 % si no hay nuevo pacto
La disposición final sexta limita la actualización anual de los contratos que cumplan año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
- Si casero e inquilino pactan una subida nueva, se aplica lo pactado.
- Sin nuevo pacto, la subida no puede pasar del 2 %.
- Si la renta ya supera el límite que marca el sistema de índices de precios de referencia, no se puede subir nada.
No se puede exigir un seguro de impago
El nuevo texto del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». El casero puede contratar el suyo, pero no imponérselo al inquilino como condición.
El alquiler temporal, solo con una causa real
Un contrato temporal nuevo tiene que expresar por qué el inquilino está desplazado de su domicilio habitual, y esa causa tiene que ser «real y acreditable». La prueba le corresponde al casero. Si falta la causa, el contrato pasa a tratarse como de vivienda habitual desde el primer día.
Además, el temporal tiene que durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se pasa de ese plazo sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.
El inquilino ya no puede renunciar al tanteo y al retracto
El nuevo artículo 25 de la LAU termina así: «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». Si vendes un piso alquilado, el inquilino tiene derecho a comprarlo antes que nadie al mismo precio, y una cláusula de renuncia firmada a partir del 8 de octubre no vale.
Punto crítico: el decreto no dice qué pasa con las renuncias firmadas en contratos anteriores. Mientras no haya criterio, si vendes o compras un piso alquilado, lo prudente es notificar el tanteo igualmente.
¿Qué cambia en los desahucios?
Es la parte más delicada del decreto. Detrás de cada procedimiento hay una familia que puede perder su casa y, muchas veces, también un propietario que lleva meses sin cobrar. El RDL 29 añade tres mecanismos. Te los explicamos tal como están en el BOE.
Hasta 2030, suspensión si demanda un fondo o una entidad que compra barato
El artículo 2.1 se aplica cuando quien demanda es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados «por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado». Si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el juez suspende el proceso, incluso con sentencia o lanzamiento acordado, siempre que el lanzamiento no se haya hecho todavía. El régimen dura hasta el 31 de diciembre de 2030.
La vulnerabilidad se acredita con un informe de los servicios sociales o con los criterios de ingresos del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si demanda otro propietario, el juez pide primero una alternativa a la Administración
Cuando quien demanda no es una de esas entidades (un particular, una empresa o un banco, por ejemplo), el artículo 2.2 funciona así:
- Si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa, el juez pide a la Administración competente que diga qué recursos tiene y los ofrezca.
- Si no responde o no los tiene, el juez suspende el proceso hasta que haya una alternativa habitacional adecuada.
- La suspensión se revisa cada doce meses y se levanta cuando desaparece la vulnerabilidad, cuando hay alternativa (o la persona la rechaza sin causa) o a los tres años.
- Si el demandante es una persona física, o una empresa que alquila a precio asequible o social, la Administración le compensa como máximo la renta que deja de cobrar, los suministros impagados y las costas.
El pequeño propietario tiene dos salvaguardas. El juez no suspende si aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del propio demandante, salvo que sea una empresa o un gran tenedor. Y el decreto añade: «Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas».
El apartado 2 no se aplica a los desahucios por impago de un inquilino vulnerable, que siguen la vía de la enervación extraordinaria que explicamos justo debajo. Y el decreto conecta estas reglas con los procesos del artículo 441.5 de la LEC sobre la vivienda habitual del demandado (desahucio por impago o por fin de contrato, precario, recuperación de la posesión y derechos reales inscritos), como deja claro su disposición transitoria segunda para los que ya estaban en marcha.
Impago de alquiler por vulnerabilidad: la Administración tiene dos meses
El artículo 5.Dos añade al artículo 22 de la LEC una enervación extraordinaria en los desahucios por impago cuando se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica (salvo que demande una de las entidades del artículo 2.1, que tienen su propio régimen):
- La Administración tiene dos meses desde que se le notifica para ofrecer una alternativa habitacional o pagar al casero todo lo reclamado, más lo que se haya devengado y las costas.
- Mientras, el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos.
- Si paga, el contrato sigue vigente.
- Si en dos meses no hay ni alternativa ni pago, la Administración pasa a ocupar la posición del inquilino como deudora y no hay lanzamiento. El contrato sigue hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad.
Para el casero particular, esto significa que en este supuesto la deuda la acaba asumiendo la Administración. Para el inquilino, que un impago por vulnerabilidad no termina en la calle mientras no haya alternativa.
¿Y los desahucios que ya estaban en marcha?
La disposición transitoria segunda aplica estas reglas a los procesos en curso el 8 de octubre, siempre que el lanzamiento no se haya practicado. La persona afectada puede pedir la suspensión del artículo 2 aunque ya se hubiera agotado una suspensión anterior.
¿Y si compras un piso embargado o en subasta?
El decreto también toca este terreno, en tres puntos.
1. Las demandas de ejecución hipotecaria tienen que decir más. Desde el 8 de octubre, la demanda debe indicar si el piso es la vivienda habitual del deudor y si quien ejecuta es gran tenedor. Si dice que no lo es, tiene que acompañar una certificación del Registro con las viviendas a su nombre (nuevo artículo 685.2 LEC).
2. Los fondos que compran barato, limitados hasta 2030. El artículo 1 limita que las entidades dedicadas a comprar inmuebles o préstamos impagados con descuento, y las personas jurídicas grandes tenedoras, adquieran viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una tasadora homologada. Hay excepciones (vivienda asequible o social, residencias, entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que todavía no se ha aprobado). No afecta a un particular, persona física y no gran tenedor, que compra por su cuenta.
3. La vivienda habitual de una persona vulnerable, más protegida. Si una de esas entidades se adjudica por menos del 70 % la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa, cualquier lanzamiento queda suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 (artículo 1.5).
A esto se suma una norma que ya existía y que conviene conocer: la Ley 1/2013 impide el lanzamiento de la vivienda habitual de familias en situación de especial vulnerabilidad cuando se adjudica en una ejecución hipotecaria, «al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica». Tras la ampliación del Real Decreto-ley 1/2024, esa protección dura hasta el 15 de mayo de 2028, también si quien se adjudica la vivienda eres tú. No es automática: la familia tiene que estar en uno de los supuestos de la ley (familia numerosa, menores, discapacidad, desempleo…), cumplir sus límites de ingresos y acreditarlo.
Regla práctica Pisoferta: si el piso que te interesa sigue habitado por quien lo perdió o por otras personas, no lo valores como un piso libre. Puede que tardes meses o años en poder entrar, y eso tiene que estar en el precio. Antes de pujar o de hacer una oferta, pide la situación posesoria por escrito y revísala con un abogado. Lo explicamos en la guía de pisos embargados de bancos y en la de cargas y deudas en subasta.
¿Qué traería el RDL 28/2026 desde el 15 de noviembre?
Solo se aplicará si se convalida. Reescribe el artículo 10 de la LAU:
- Prórroga tácita de cinco años, o de siete si el casero es persona jurídica, cuando el contrato ya ha cumplido ese plazo y nadie avisa de que no quiere seguir. El casero avisa con seis meses de antelación; el inquilino, con dos.
- Indemnización si el casero no prorroga: la cifra mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año vivido en la vivienda. Se paga al entregar las llaves.
- Si se vende el piso, la indemnización la asume el comprador. El decreto dice que corresponderá «al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador».
No hay indemnización en una serie de casos tasados, que tienen que constar por escrito en el preaviso: que el casero persona física necesite la vivienda para él o su familia, que el inquilino no viva realmente en ella, que tenga otra vivienda en el mismo municipio, que se firme un contrato nuevo o que el inquilino rechace una oferta de contrato nuevo en las condiciones legales. Las explicamos una a una en la guía para comprar un piso con inquilino.
¿Qué hago si estoy comprando, vendiendo o alquilando ahora?
Si compras un piso alquilado. Pide por escrito la historia del contrato (firma, prórrogas, avisos de no prórroga, si el inquilino ha pedido la extraordinaria). Calcula el precio con el peor escenario: dos años más de contrato y, si el RDL 28 se convalida, una posible indemnización de doce mensualidades o más. Notifica el tanteo aunque el contrato diga que el inquilino renunció.
Si eres casero particular. Desde el 8 de octubre no puedes pedir seguro de impago al inquilino ni subir más del 2 % sin nuevo pacto. Si te piden la prórroga extraordinaria y se cumplen los requisitos, tienes que aceptarla. Guarda por escrito cualquier comunicación: con las excepciones tasadas, la forma importa.
Si eres inquilino. Si tu contrato vence antes de 2029 y estás al corriente, puedes pedir la prórroga extraordinaria por escrito. Hazlo con tiempo y guarda la prueba de que la enviaste. Si atraviesas una situación de vulnerabilidad y tienes un procedimiento de desahucio abierto, acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento: su informe es lo que activa la mayoría de las protecciones.
Si compras un piso embargado o en subasta. Confirma quién vive en él y en qué condición. Si es la vivienda habitual de una familia vulnerable, cuenta con que la entrada puede retrasarse.
Nuestra recomendación experta: firma lo que tengas que firmar con las reglas que rigen hoy, y vuelve a repasar las cuentas después de la votación de noviembre. Son normas recientes, pendientes de convalidación y sin criterio de los tribunales todavía, así que cualquier operación de importe relevante merece una revisión con un abogado.
Tres dudas que hoy nadie puede cerrar
- Si se convalidarán. Hasta la votación solo hay previsiones de prensa, y cualquier afirmación tajante en un sentido u otro es una apuesta.
- Cómo los aplicarán los juzgados. Conceptos como «causa real y acreditable» o «alternativa habitacional adecuada» se irán concretando caso a caso.
- Qué pasa con las renuncias al tanteo firmadas antes del 8 de octubre. El decreto no lo dice.
El decreto incluye además medidas fiscales (IRPF del arrendador, IVA, IBI de los pisos turísticos) que no tratamos aquí. Si te afectan, consúltalas con tu asesor fiscal.
Preguntas frecuentes sobre los decretos de vivienda
¿Los decretos de vivienda ya están aprobados?
Están aprobados por el Gobierno y publicados en el BOE, pero no convalidados por el Congreso. El RDL 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre de 2026 y el RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre. Si no se convalidan, quedan derogados.
¿Cuándo se votan los decretos de vivienda?
Los vota la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas. La prensa sitúa la votación el 12 de noviembre de 2026 y, según el cómputo de EFE, el plazo termina el 13. A 19 de octubre no hemos encontrado una fecha oficial publicada.
¿Qué pasa con lo firmado si un decreto no se convalida?
El decreto queda derogado desde ese momento. Lo que se haya hecho mientras estuvo en vigor tiene un encaje jurídico que no está claro en todos los casos, así que si firmas algo apoyándote en el decreto, guarda la documentación y revísalo tras la votación.
¿Me pueden subir el alquiler más del 2 %?
Si tu contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida sin nuevo pacto no puede pasar del 2 %. Si casero e inquilino acuerdan otra cosa, vale lo pactado. Y si tu renta ya supera el límite del índice de referencia, no puede subir.
¿El casero puede obligarme a contratar un seguro de impago?
No. Desde el 8 de octubre, la LAU dice que en ningún caso se puede exigir al inquilino un seguro de impago u otras coberturas parecidas.
¿Se han prohibido los desahucios?
No. El decreto permite al juez suspender el desahucio de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, con reglas distintas según quién demande y con límites temporales. Si la persona no es vulnerable, o si hay alternativa, el procedimiento sigue su curso.
¿Si compro un piso con inquilino tengo que pagarle una indemnización?
Solo si el RDL 28/2026 se convalida y, a partir de su entrada en vigor, comunicas que no prorrogas el contrato fuera de los casos que el decreto excluye. En ese caso, la indemnización corresponde al comprador que se subroga en el contrato.
¿Puedo comprar un piso embargado que todavía está habitado?
Sí, pero no lo valores como un piso libre. Si es la vivienda habitual de una familia en situación de especial vulnerabilidad que cumple los requisitos de la Ley 1/2013, esa ley impide el lanzamiento en las ejecuciones hipotecarias hasta el 15 de mayo de 2028, y el nuevo decreto añade suspensiones hasta 2030 en otros supuestos. Revisa la situación posesoria con un abogado antes de pujar u ofertar.
En resumen
Nada está votado, pero el RDL 29 ya rige: prórroga de hasta dos años a petición del inquilino, renta con un tope del 2 % sin nuevo pacto, sin seguro de impago, temporal solo con causa y tanteo irrenunciable. En los desahucios, refuerza la protección de las personas vulnerables sin alternativa y traslada a la Administración buena parte de la carga. El RDL 28, con las prórrogas de cinco años y la indemnización que asume el comprador, depende de una votación que llega antes de su entrada en vigor.
Si estás valorando una operación concreta y quieres una segunda opinión con las reglas de hoy, en Pisoferta llevamos más de quince años revisando compras de vivienda desde el lado del comprador. Volveremos sobre esta guía después de la votación.
Información general a 19 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero con más de 15 años de experiencia acompañando a compradores en operaciones de vivienda.
