En la compraventa de viviendas es muy habitual la celebración de un contrato de arras. Un documento que expresa el compromiso de las partes de llevar a cabo la transacción. A través de él, el comprador entrega una señal que luego se le descontará del precio pactado, para mostrar que tiene un verdadero interés en la operación. Por su parte, el vendedor se compromete a venderle su casa a esa persona con la que ha firmado el contrato de arras y no a otra. Es algo así como una reserva.
El contrato genera derechos y obligaciones para ambas partes y, si alguna de ellas no cumple con lo acordado, tendrá que asumir una penalización. En el caso del comprador, si finalmente no se hace con el inmueble, pierde lo que ha pagado como señal. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver las arras y una cuantía extra que se pacta en el contrato. Ahora bien, ¿qué ocurre si quién incumple es el comprador, pero lo hace porque el banco no le ha concedido la hipoteca?
La importancia de la redacción del contrato
Siempre que surja cualquier conflicto en este tipo de operaciones, hay que dirigirse a lo que dice el contrato. De ahí la importancia de redactarlo bien y prever situaciones como estas.
En caso de que el documento no diga nada sobre este tema, quien iba a ser el comprador pierde las arras que ha abonado, aunque la culpa de que contrato de compraventa no se pueda llevar a buen puerto no sea suya sino de la entidad bancaria.
La solución es un contrato de arras con cláusula de hipoteca. Es decir, una cláusula que prevea expresamente que, si el banco no concede el préstamo hipotecario a la parte compradora, esta tiene derecho a que se le devuelva el dinero que ha entregado al firmar este documento.
Si en el contrato no se ha previsto algo así, el vendedor está en todo su derecho de quedarse con el dinero, es una forma de compensarle por la expectativa de venta frustrada. Ahora bien, hablando se entiende la gente, y se puede llegar a un acuerdo, el vendedor podría devolver al comprador la cantidad íntegra que este le había pagado, o hacer un 50%-50%.
Una situación a tener en cuenta
El contrato de arras es un documento al que no se le suele dar mucha importancia. Con frecuencia, las partes creen que no tiene trascendencia más allá de dejar constancia de que ha habido una entrega de dinero, pero no es así.
Es un pacto entre las partes, un compromiso de que cada una cumplirá con las obligaciones que le corresponden en una compraventa de vivienda. Y, dado que la operación puede verse frustrada por causa no imputables al comprador ni al vendedor, es interesante tener muy presentes este tipo de cuestiones.
Por eso, lo mejor en estos casos es dejar la redacción de estos contratos en manos de especialistas, para que el documento proteja por igual los intereses de todos lo implicados, y prevea situaciones que, aunque poco comunes, pueden llegar a darse.
Por otro lado, el contrato de arras suele establecer un plazo máximo para formalizar la compraventa. Si la concesión de la hipoteca se está demorando, lo que debe hacer el comprador es avisar con tiempo al vendedor y solicitarle una prórroga del contrato de arras, así se evitan posibles problemas.
Ahorrar para comprar una casa cuesta mucho, y perder las arras por algo que es culpa del banco es una situación muy incómoda. De ahí la necesidad de leer bien el contrato antes de firmarlo y, si no tiene esta cláusula, solicitar su inclusión.
