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Tasación de una vivienda: ¿Qué es y para qué sirve?

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Tasación de una vivienda: ¿Qué es y para qué sirve?

Si estás en proceso de comprar una casa, seguramente hayas oído hablar de que antes de que te concedan la hipoteca debe realizarse una tasación de la misma. Pero, ¿sabes de qué se trata exactamente y para qué sirve este proceso? Vamos a resolver todas tus dudas al respecto.

¿Qué es la tasación de una vivienda?

Una de las particularidades del préstamo hipotecario es que al contratarlo se establece una hipoteca sobre el inmueble. Esta es una garantía para el banco. Si no pagamos lo que debemos, puede enajenar el bien sobre el que pesa dicha hipoteca y cobrarse con el dinero obtenido.

Por tanto, el banco debe estar seguro de que podrá recuperar la cantidad que le estamos pidiendo para comprar la casa en caso de que no lleguemos a devolverla pagando las correspondientes cuotas. Y para ello se lleva a cabo la tasación.

Es un procedimiento que nos dice cuál es el valor real de mercado de un inmueble en el momento en el que vamos a hacer la transacción de compraventa. Este importe le sirve al banco para determinar si la cantidad que le estamos pidiendo es acorde al precio del inmueble y si conviene o no prestarnos el dinero.

La tasación debe estar homologada

Para que la tasación se pueda aplicar en un procedimiento de préstamo hipotecario, la legislación exige que la misma sea oficial u homologada. Esto quiere decir que no puede hacerla cualquiera ni de cualquier forma.

La tasación oficial de las viviendas está regulada a través de la norma ECO/805/2003 del Banco de España. En base a ella, las entidades tasadoras que participan en los procesos hipotecarios deben estar debidamente homologadas por el propio Banco de España. En caso contrario, su informe de tasación no será tenido en cuenta.

Algunas de las entidades que operan a día de hoy son:

  • CBRE Valuation Advisory.
  • AT Valor
  • Tinsa
  • Arquitasa Sociedad de Tasación.
  • LKS Tasaciones.

     

Como cliente que pide un préstamo bancario, eres libre de escoger la entidad tasadora que más te guste, dentro de las que están homologadas. Si tienes dudas consulta con tu banco o asesor hipotecario, ya que ellos suelen trabajar siempre con las mismas.

Aunque la tasación suele pagarla el comprador (nunca el vendedor), hay casos en los que los bancos se hacen cargo de este gasto.

Más allá de la entidad que lleva a cabo el peritaje para determinar el valor de mercado del inmueble, la norma del Banco de España también establece una serie de requisitos que deben respetarse en estos casos:

  • El tasador debe visitar personalmente la vivienda.
  • El informe debe contener fotografías y medidas de las diferentes estancias del inmueble.
  • El documento debe recoger un mínimo de seis operaciones u ofertas reales de compraventa en la misma zona en la que esté ubicado el inmueble tasado.
  • Hay que dejar constancia de que la finca registral que se está tasando es la correcta.
  • El tasador debe investigar y dejar constancia de que no existe ninguna ilegalidad urbanística que afecte a la finca.
 
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¿Cómo se lleva a cabo la tasación?

Como decíamos antes, el tasador visita personalmente la vivienda y hace un estudio tanto de la misma como del estado de la finca e incluso del barrio en el que está ubicada.

Primero se hace una inspección ocular de la casa comprobando cuestiones como los metros cuadrados de los que dispone, el número de habitaciones y el estado de conservación.

También se valora si hay o no servidumbres que puedan afectar al valor de la casa o si está sujeta a algún régimen de protección pública, y se comprueba que la finca coincide con los datos inscritos registralmente.

El tasador también revisa el estado en el que se encuentra la finca que alberga el inmueble (si es un piso) y las dotaciones públicas y privadas (supermercados, colegios, transporte público, etc.) que tiene la zona en la que está la vivienda.

Factores que afectan a la tasación

Para determinar el valor concreto atiende a los siguientes factores:

  • Ventas recientes de inmuebles similares que se hayan llevado a cabo en la misma zona.
  • Superficie y distribución de la vivienda.
  • Antigüedad de la finca y estado de conservación.
  • Materiales de construcción empleados e instalaciones.

Métodos de valoración

Una vez que el tasador tiene todos los datos que necesita, puede empezar a hacer los cálculos, para ello puede recurrir a diferentes métodos de valoración.

El más utilizado es el método de comparación. Que determina el valor de tasación comparando las características del inmueble con las de otros vendidos recientemente en la zona. Esto permite obtener un precio medio por m2.

Cuando no es posible aplicar esta metodología, se recurre al método residual, en el que se calcula el valor de construcción y se le restan los gastos necesarios para que el inmueble llegue al estado actual. En defecto de este están los métodos de capitalización (si la vivienda es susceptible de generar rentas) y del coste. Este último se basa en lo que costaría volver a reemplazar el inmueble si este fuera destruido.

La importancia del informe de tasación

Para quien desea adquirir una vivienda y necesita un préstamo hipotecario para ello, el informe de tasación es especialmente importante. Porque la cantidad que el banco ofrece en concepto de préstamo no excede del 80% del valor de tasación del inmueble.

Por otro lado, este informe también puede servir como elemento de negociación con el vendedor. Si está pidiendo un precio notablemente más alto que el que corresponde al valor real de mercado, el posible comprador puede usar el documento para intentar conseguir una rebaja.

Otro aspecto importante a tener en cuenta es que el informe de tasación tiene una validez limitada en el tiempo. Refleja un valor de mercado, y ya sabemos que este puede subir o bajar en poco tiempo. Es por ello que los informes de tasación tienen una vigencia de seis meses. Si pasado ese tiempo no se han llevado a cabo las gestiones para obtener el préstamo hipotecario, habrá que realizar y pagar un nuevo informe.

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