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Valor de referencia catastral: ¿qué es y por qué debería importarte?

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Es habitual que cada año arranque con cambios importantes en materia legislativa y fiscal. Se aprovecha el comienzo de un nuevo período para poner en marcha nuevas normas, y eso es justo lo que ha ocurrido con el valor de referencia catastral.

 

El uso que se le da a este factor se ha visto alterado por la nueva normativa antifraude, que afecta directamente a los impuestos que tiene que pagar quien adquiere un inmueble. Veámoslo con más detalle.

 

Qué es el valor de referencia catastral

 

El Catastro es un registro público administrativo que depende del Ministerio de Hacienda. En él se deja constancia de la descripción de inmuebles rústicos y urbanos. Lo que lo diferencia del Registro de la Propiedad es que la inscripción en el Catastro es obligatoria.

 

El valor de referencia catastral es el valor mínimo por el que se debe tributar si se compra o se hereda una vivienda. Es un valor que otorga la propia Administración a cada mueble de forma individualizada, y que se calcula en base a los criterios de valoración establecidos por cada municipio.

 

Para determinar este valor se tienen en cuenta los siguientes factores:

 

  • Localización del inmueble.
  • Coste de ejecución de la obra y posibles condiciones especiales de la finca. Por ejemplo, si tiene reconocido un carácter histórico-artístico.
  • Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan si no ha existido promoción.
  • Circunstancias y valores de mercado del suelo y la construcción.

 

La regla general es que el valor catastral no puede superar al valor de mercado de un inmueble. El coeficiente de referencia al mercado es del 0,5 en el momento de aprobarse y entrar en vigor la ponencia municipal que se aplica para determinar el valor catastral. Tratándose de inmuebles que tienen un precio limitado administrativamente, el valor catastral no puede superar nunca ese precio.

 

Hasta ahora, si el nuevo propietario escrituraba el inmueble por un valor inferior al catastral, Hacienda practicaba una liquidación complementaria y le exigía el pago de los impuestos que correspondían en función de ese valor que figuraba en el registro público.

 

Se entiende que en estos casos existe un fraude, por lo que el contribuyente puede llegar a recibir una sanción por parte de la Agencia Tributaria.

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Cómo afecta en la compraventa

 

El valor catastral es el que se aplica a la hora de calcular ciertos impuestos. Es, por ejemplo, el que se tiene en cuenta cuando hay que calcular el importe que debe pagarse en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

 

2022 ha llegado con novedades en lo que respecta a este tema. Desde el pasado 1 de enero, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de prevención y lucha contra el fraude, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISD) se determina atendiendo al valor catastral.

 

A efectos prácticos, la base imponible de estos impuestos se calcula atendiendo al valor de mercado del inmueble, presumiéndose que ese valor de mercado es el valor catastral. Se acaba así con los problemas de determinación que planteaba la acepción “valor real” a la que hacía referencia la legislación con anterioridad. No obstante, si el contribuyente no está de acuerdo con este valor, puede impugnarlo.

 

Hasta ahora, se presumía que el valor que constaba en la escritura era cierto. Si Hacienda sospechaba que no era así, debía iniciar un procedimiento para desvirtuarlo y demostrar que no se correspondía con el valor real. Ahora ocurre al contrario, se presume que el valor catastral es el valor real, con independencia del valor que conste en la escritura pública. Si el contribuyente no está de acuerdo, es él quien debe demostrar lo contrario.

 

Esta nueva norma se aplica a todos los inmuebles transmitidos a partir del 1 de enero de 2022 que tengan asignado un valor de referencia. Si no existe dicho valor, deberá tributarse de conformidad con el valor que conste en la escritura.

 

¿Qué ocurre si se tributa por debajo del valor de referencia?

 

Con la nueva normativa, si el contribuyente ha tributado por un valor inferior al de referencia, estará cometiendo una irregularidad, como señalábamos antes. La diferencia es que ahora ya no será necesario que Hacienda inicie un procedimiento de comprobación de valores, tan solo tendrá que acudir al Catastro para comprobar el valor que este ha dado al  inmueble.

 

Lo que se llevará a cabo es un procedimiento de comprobación limitada o verificación de datos para regularizar la situación del contribuyente y que abone lo que le corresponda. Sin ser descartable que la Administración inicie un expediente sancionador contra el contribuyente.

 

Cómo consultar el valor de referencia catastral

Para consultar el valor de referencia catastral hay que acceder a la Sede Electrónica del Catastro y pulsar sobre la sección de Valor de referencia, a continuación pulsar sobre la opción de Consultar.

 

En la siguiente página el interesado debe identificarse, pudiendo usar certificado digital, clave permanente o, en defecto de los anteriores, su DNI. A continuación debemos señalar la finalidad de la consulta y pulsar sobre Referencia catastral. Se indica el NIF y la fecha de valor y se accede de forma inmediata a la información.

 

Es un procedimiento algo más complejo de lo que debería ser hoy en día, porque tiene demasiados pasos. De ahí que, en la mayoría de los casos, lo más sencillo sea contar con la ayuda de profesionales. En Pisoferta te ayudamos a saber cuál es el valor de referencia catastral de tu vivienda para que puedas hacer los cálculos de cuánto te corresponde pagar en concepto de impuestos.

 

Si el valor catastral siempre ha sido importante de cara a la liquidación de los impuestos asociados a un inmueble, ahora lo es todavía más. Cualquier pequeño error al respecto puede dar lugar a un ajuste por parte de Hacienda e incluso a una sanción. Así que es un tema con el que no hay que jugársela.

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