Sí, puedes vender siendo nudo propietario, y no necesitas el permiso del usufructuario para hacerlo. Lo dice el artículo 489 del Código Civil. Lo que no puedes vender tú solo es la vivienda entera, porque una parte del derecho no es tuya. La diferencia entre esas dos cosas es la que decide si tu operación sale adelante o se atasca en la notaría.
En esta guía te explicamos las tres formas reales de salir de una nuda propiedad, cuánto vale la tuya, qué impuestos pagas y dónde se equivoca casi todo el mundo.
¿Qué es la nuda propiedad y cómo has acabado siendo nudo propietario?
La nuda propiedad es la propiedad sin el derecho a usar la cosa. Eres el dueño, pero otra persona, el usufructuario, tiene el derecho a vivir en la casa, alquilarla y cobrar sus rentas.
El camino habitual hasta aquí es una herencia. Fallece uno de los cónyuges, el viudo o la viuda hereda el usufructo de la vivienda y los hijos heredan la nuda propiedad. Sobre el papel los hijos son propietarios. En la práctica no pueden entrar en la casa, ni alquilarla, ni decidir qué se hace con ella mientras viva el usufructuario.
Punto crítico: mucha gente entiende que en esa situación está atrapada hasta que el usufructuario fallezca. No es así. Tu nuda propiedad es un derecho tuyo, con valor económico, y puedes venderlo mañana. Lo que no puedes es vender lo que no tienes, que es el usufructo.
Quién paga qué mientras dura el usufructo
Es la pregunta que más discusiones familiares provoca, y el Código Civil la resuelve casi entera. La regla de fondo es simple: quien disfruta la casa paga lo del día a día, y quien es dueño paga lo que alarga la vida del edificio.
| Concepto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
| IBI | El usufructuario | Art. 61 TRLRHL |
| Luz, agua, gas y demás suministros | El usufructuario | Art. 504 CC |
| Reparaciones ordinarias (lo que se estropea por el uso) | El usufructuario | Art. 500 CC |
| Reparaciones extraordinarias (estructura, tejado, fachada) | El nudo propietario | Art. 501 CC |
| Cuota ordinaria de comunidad | El usufructuario, por práctica | Sin norma expresa |
| Derrama de obra | El nudo propietario, por práctica | Sin norma expresa |
Punto crítico: el IBI no lo pagas tú. Es de las cosas que más sorprende a quien acaba de heredar la nuda propiedad. El artículo 61 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales ordena los derechos que generan el impuesto y coloca el usufructo por delante de la propiedad, de forma que cuando existe un usufructo el recibo es del usufructuario y no del dueño. Si te está llegando a ti, hay algo mal en el padrón catastral y conviene arreglarlo.
Con la comunidad de vecinos la ley no da una respuesta directa. Lo que sí dice el artículo 504 del Código Civil es que las cargas anuales corren a cuenta del usufructuario, y el 501 que las obras extraordinarias son del propietario. La práctica traslada eso a la comunidad: el recibo mensual al usufructuario y la derrama del ascensor al nudo propietario. Pero ojo, porque frente a la comunidad quien responde es el propietario, así que si el usufructuario deja de pagar, el problema acaba siendo tuyo.
Regla práctica PisOferta: pon por escrito el reparto de gastos el día que se constituye el usufructo, aunque sea en un documento privado entre madre e hijos. En nuestra experiencia, los conflictos de estas operaciones casi nunca vienen de la venta, vienen de una derrama que aparece a los siete años y que nadie sabe a quién le toca.
Las tres formas de vender cuando hay un usufructo de por medio
Solo hay tres salidas, y la que te conviene depende de si el usufructuario quiere colaborar o no.
1. Vender solo tu nuda propiedad
Es la única que puedes hacer por tu cuenta. El artículo 489 del Código Civil permite al propietario enajenar el bien sobre el que otro tiene el usufructo, con una condición: no perjudicar al usufructuario. Traducido, quien te compre hereda la situación tal cual, con el usufructuario dentro.
El comprador natural es el propio usufructuario. Si te compra, reúne los dos derechos y pasa a ser dueño pleno de la casa. Si no quiere o no puede, puedes vender a un tercero, que tendrá que esperar a que el usufructo se extinga para disfrutar de la vivienda.
Matiz importante: no necesitas su permiso, pero sí te conviene su colaboración. Un comprador ajeno paga bastante menos por una nuda propiedad que un usufructuario que va a consolidar el pleno dominio, porque el primero compra una espera y el segundo compra su casa.
2. Comprar tú el usufructo y vender la vivienda entera
Es el camino inverso y suele ser el más rentable si tienes liquidez. El usufructuario también puede vender su derecho, según el artículo 480 del Código Civil. Le compras el usufructo, te conviertes en propietario pleno y vendes la casa en el mercado normal, a precio de mercado normal.
La cuenta suele salir porque una vivienda con la propiedad partida se vende con un descuento fuerte, mientras que la misma vivienda con el pleno dominio se vende al precio que le corresponde. Comprar el usufructo cierra esa brecha.
3. Vender los dos derechos a la vez al mismo comprador
Si el usufructuario y tú queréis salir los dos, esta es la mejor opción para ambos. Vendéis conjuntamente en la misma escritura, el comprador adquiere el pleno dominio y cada uno cobra la parte que le corresponde según el valor de su derecho.
Suena complicado y no lo es: se firma en una sola notaría, en un solo acto, y es una operación que los notarios hacen a menudo. La parte difícil no es jurídica, es ponerse de acuerdo en cómo se reparte el dinero.
Nuestra recomendación experta: en nuestra experiencia, esta tercera vía es la que más dinero deja sobre la mesa para todos, y es la que menos se usa porque nadie la plantea. Si en tu familia hay usufructuario y nudos propietarios que no se hablan, esta es la conversación que merece la pena tener antes de vender por separado y a la baja.
¿Cuánto vale una nuda propiedad?
Depende de la edad del usufructuario. Cuanto mayor es, menos le queda de usufructo y más vale tu nuda propiedad.
Hacienda usa una regla concreta para calcular el ITP y el Impuesto de Sucesiones, recogida en el artículo 10.5.a) del texto refundido del ITPAJD y en el artículo 26.a) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:
- Usufructo vitalicio: vale el 70% del valor del inmueble cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, y se resta un 1% por cada año de más, con un suelo del 10%. El atajo que se usa en el sector es restar la edad a 89.
- Usufructo temporal: un 2% por cada año de duración, sin pasar del 70%.
- Tu nuda propiedad es lo que queda: el valor del inmueble menos el valor del usufructo.
Con una vivienda de 200.000 € y una usufructuaria de 78 años: el usufructo vale un 11% (89 menos 78), unos 22.000 €, y la nuda propiedad el 89% restante, unos 178.000 €.
Punto crítico: esa fórmula sirve para calcular impuestos, no para fijar el precio de venta. Son cosas distintas y confundirlas es el error más caro de esta operación. En el mercado real, una nuda propiedad con un usufructuario de 78 años no se vende por 178.000 €: se vende con un descuento adicional, porque el comprador asume una espera de duración desconocida. Ese descuento lo negocias tú, no lo fija ninguna ley.
Qué impuestos se pagan al vender la nuda propiedad
Se reparten entre las dos partes y ninguno es automático.
Lo que paga el vendedor
- IRPF por la ganancia patrimonial, si eres persona física residente y efectivamente hay ganancia entre lo que te costó adquirir la nuda propiedad y lo que obtienes al venderla (Ley 35/2006, arts. 33 a 35). Si no hay ganancia, o concurre una exención, no hay nada que tributar por esta vía.
- Plusvalía municipal, cuando el suelo es urbano y hay un incremento de valor acreditado (RDL 2/2004, arts. 104 a 106). Si el vendedor no es residente en España, es el comprador quien responde como sustituto del contribuyente.
Lo que paga el comprador
El ITP sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total de la vivienda. El tipo depende de tu comunidad autónoma y se mueve en una horquilla aproximada del 6% al 10%.
Lo que hay que hacer siempre: comprobar el valor de referencia de Catastro antes de firmar. Hacienda no calcula el ITP sobre el precio que pactéis vosotros, sino sobre el valor fiscal del inmueble menos el valor fiscal del usufructo. Si vendéis muy por debajo de ese valor de referencia, el comprador puede recibir una liquidación complementaria meses después por un impuesto que creía cerrado.
Y cuando el usufructuario fallece
Si conservas la nuda propiedad hasta que el usufructo se extingue por fallecimiento (artículo 513 del Código Civil), consolidas el pleno dominio y eso también tributa. No es una herencia nueva: es la liquidación del impuesto pendiente por la parte que te faltaba. Conviene tenerlo previsto, porque llega en un momento en el que nadie está pensando en impuestos.
Tipos y reglas fiscales revisados en agosto de 2026. La fiscalidad autonómica cambia con frecuencia: confirma tu caso con un asesor antes de firmar.
Cómo se usa la nuda propiedad para planificar una herencia
Hasta aquí hemos hablado de salir de una nuda propiedad que te ha caído encima. Pero la misma figura, usada al revés y a tiempo, es una de las fórmulas de planificación patrimonial más habituales en España: donar la nuda propiedad de la vivienda a los hijos y reservarse el usufructo.
El padre o la madre siguen viviendo en su casa exactamente igual, con derecho a usarla y a alquilarla si quieren. Los hijos pasan a ser propietarios desde ese momento. Y cuando fallece el usufructuario, el usufructo se extingue solo, por el artículo 513.1 del Código Civil, y los hijos consolidan el pleno dominio sin más trámite de reparto.
Por qué se hace: el valor se congela el día de la donación
La clave está en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Al donar, los hijos tributan solo por el valor de la nuda propiedad, que es el valor de la vivienda menos el del usufructo, y ese usufructo vale más cuanto más joven sea quien se lo reserva. Un matiz importante: la base es el valor de la nuda propiedad, pero el tipo que se aplica es el tipo medio efectivo que correspondería al valor íntegro de la vivienda (artículo 26.a). El ahorro está en la base, no en el tipo. Después, al extinguirse el usufructo, el apartado c) del mismo artículo manda liquidar «según el título de constitución, aplicando el tipo medio efectivo de gravamen correspondiente a la desmembración del dominio». En cristiano: se paga con las reglas y el valor del día de la donación, no con los de veinte años después.
Con una vivienda de 250.000 euros y una madre de 65 años, el usufructo vale un 24 % (89 menos 65) y la nuda propiedad el 76 % restante, unos 190.000 euros. Es sobre esa cifra sobre la que tributan los hijos al recibir la donación, no sobre los 250.000, aunque con el tipo medio que correspondería a los 250.000. Y si la vivienda vale 400.000 cuando ella fallezca, esa revalorización no vuelve a pasar por el impuesto.
Lo que se olvida al hacer la cuenta
Punto crítico: donar no es gratis para quien dona. La donación de un inmueble puede generar ganancia patrimonial en el IRPF del donante, por la diferencia entre lo que le costó adquirirlo y el valor por el que lo dona. Es la parte que se olvida al hacer la cuenta, porque todo el mundo mira el impuesto de los hijos. Y hay más letra pequeña: si más adelante hace falta vender la casa, ya no decide una persona sola, deciden todos los hijos y el usufructuario a la vez.
Y si no ha habido planificación, decide la ley. Cuando alguien fallece sin haber preparado nada y deja hijos, el artículo 834 del Código Civil reconoce al cónyuge que no estaba separado el usufructo del tercio de mejora. Eso es lo que crea de golpe la situación que describe esta guía: viuda usufructuaria e hijos nudos propietarios, sin que nadie lo haya elegido. En los territorios con derecho civil propio (Cataluña, Navarra, País Vasco, Aragón, Galicia, Baleares) las reglas de la legítima son distintas, así que este artículo no vale ahí sin comprobarlo.
Reglas estatales verificadas en septiembre de 2026 contra los textos consolidados del BOE. La fiscalidad de donaciones y sucesiones es autonómica y cambia a menudo: las bonificaciones de tu comunidad pueden cambiar el resultado por completo. Antes de firmar nada, siéntate con un asesor fiscal y con el notario.
¿Quién compra una nuda propiedad y por qué?
Saber quién es tu comprador te dice cuánto puedes pedir.
- El propio usufructuario. Es quien más paga, porque no compra una espera: compra la libertad de disponer de la casa en la que ya vive.
- Los otros nudos propietarios. Si heredasteis varios hermanos y solo tú quieres salir, vender tu parte a los demás suele ser lo más rápido y lo menos conflictivo.
- Inversores especializados. Compran con descuento y esperan. Pagan menos, pero pagan rápido y sin dramas familiares.
Si lo que buscas es lo contrario, sacarle dinero a tu vivienda sin dejar de vivir en ella, la nuda propiedad no es tu producto. Ahí lo que toca comparar es la venta de la nuda propiedad frente a otras fórmulas, y lo tienes desarrollado en nuestra guía de la hipoteca inversa en España.
Cuatro errores que vemos una y otra vez
- Creer que hace falta permiso del usufructuario. No hace falta para vender tu derecho. Hace falta para vender la casa entera.
- Usar la fórmula fiscal como precio. Es la referencia de Hacienda, no la del mercado.
- Vender por separado sin hablarlo. Dos ventas sueltas y a la baja valen menos que una venta conjunta del pleno dominio.
- No mirar el valor de referencia antes de firmar. Es la vía más común de acabar con una liquidación complementaria.
Regla práctica PisOferta: antes de mover nada, pide una tasación del inmueble y calcula el valor del usufructo con la edad real del usufructuario. Con esas dos cifras sabes cuánto vale tu parte y dejas de negociar a ciegas, que es donde se pierde el dinero en estas operaciones.
Preguntas frecuentes sobre la venta de la nuda propiedad
¿Puedo vender mi nuda propiedad sin decírselo al usufructuario?
Legalmente sí, porque el artículo 489 del Código Civil no exige su consentimiento. En la práctica es mala idea: el usufructuario suele ser tu mejor comprador y va a acabar enterándose igual, con el conflicto familiar añadido.
¿El usufructuario puede vender la casa sin contar conmigo?
No puede vender la vivienda, porque no es el propietario. Sí puede vender su derecho de usufructo, según el artículo 480 del Código Civil, salvo que el título que lo constituyó lo prohíba expresamente.
Si el usufructuario vende su usufructo a un tercero, ¿ese tercero se queda la casa para siempre?
No. En un usufructo vitalicio, el derecho se extingue cuando fallece el usufructuario original, aunque el derecho lo esté disfrutando otra persona. Quien lo compró asume ese riesgo.
¿Cuánto vale la nuda propiedad de un piso con una usufructuaria de 80 años?
A efectos fiscales, el usufructo vale un 10%, que es el suelo legal, y la nuda propiedad el 90% restante. En el mercado real vale menos que ese 90%, porque el comprador asume una espera de duración incierta que se traduce en descuento.
¿Puedo alquilar la vivienda si soy el nudo propietario?
No. El derecho a usar la vivienda y a cobrar sus rentas es del usufructuario mientras dure el usufructo. Alquilarla es cosa suya, no tuya.
¿Se puede hipotecar una nuda propiedad?
Es posible jurídicamente, porque la nuda propiedad es un derecho con valor propio, pero es poco habitual y la mayoría de bancos no lo acepta como garantía única. Cuenta con que te pidan garantías adicionales.
¿Qué pasa si somos varios hermanos y solo uno quiere vender?
Cada uno puede vender su parte de la nuda propiedad por separado, sin permiso de los demás. Lo habitual y lo más limpio es que los hermanos que se quedan compren la parte del que sale, antes de meter a un tercero en una propiedad compartida.
¿Qué diferencia hay exactamente entre nuda propiedad y usufructo?
Son las dos mitades en las que se parte la propiedad de una casa. El usufructo es el derecho a usarla y a cobrar sus rentas, y lo define el artículo 467 del Código Civil. La nuda propiedad es lo que queda: eres el dueño, figuras como tal en el Registro, pero no puedes entrar ni alquilar mientras el usufructo dure. Cuando las dos mitades vuelven a la misma persona, hay pleno dominio otra vez.
¿Quién paga el IBI, el usufructuario o el nudo propietario?
El usufructuario. El artículo 61 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales enumera los derechos que generan el impuesto y sitúa el usufructo por delante de la propiedad, de modo que cuando hay usufructo constituido el recibo es suyo. Lo mismo con los suministros y con las reparaciones del uso diario. Al nudo propietario le tocan las obras extraordinarias: estructura, tejado, fachada.
¿Compensa donar la nuda propiedad a los hijos en vida?
Depende de tres cosas: tu edad, tu comunidad autónoma y lo que te costó la casa. A favor juega que los hijos tributan sobre el valor de la nuda propiedad (con el tipo medio del valor total) y que la extinción del usufructo se liquida con las reglas del día de la donación, no con las de veinte años después. En contra, que donar puede generarte a ti ganancia patrimonial en el IRPF y que pierdes la capacidad de vender solo. Es una cuenta que hay que hacer con números concretos, y no sale bien en todos los casos.
¿Puede el usufructuario alquilar la casa y quedarse el dinero?
Sí, y no necesita tu permiso. El artículo 480 del Código Civil le permite aprovechar la vivienda, arrendarla y hasta ceder su derecho de usufructo. La renta es íntegramente suya. Lo único que debes saber es que esos contratos se resuelven cuando el usufructo se extingue, así que el inquilino no se queda contigo de forma indefinida.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero con más de 15 años acompañando a compradores y vendedores de vivienda en España.
