Nuestro ordenamiento jurídico distingue entre las figuras de la propiedad y la posesión. Podemos ser propietarios de algo, pero no tener su posesión. Es decir, somos los dueños, pero no tenemos facultad de usar ese bien, incluso nos podemos ver limitados a la hora de disponer de él. Esto es lo que ocurre cuando tenemos una casa de nuestra propiedad alquilada, pero también cuando somos nudos propietarios.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho que ostenta una persona en referencia a un bien con respecto al que solo es propietaria, careciendo del derecho de posesión.
El caso más típico de nuda propiedad surge cuando se hereda una vivienda. Si esta era propiedad de un matrimonio y uno de los cónyuges se ha quedado viudo, suele heredar el usufructo, que es el derecho a poseer y utilizar la vivienda. Los hijos, por su parte, pasan a ser nudos propietarios.
Heredan la propiedad que pertenecía a su padre o su madre, pero no pueden hacer uso de la vivienda por recaer sobre ella un derecho de usufructo del que está disfrutando otra persona. Tampoco pueden venderla libremente. Por su parte, tampoco el usufructuario está facultado para vender la casa, porque no es el propietario.
¿Se puede vender un piso del que se tiene la nuda propiedad?
A priori, el usufructo (que suele ser vitalicio) debe ser respetado. Esto quiere decir que el nudo propietario no puede deshacerse de la vivienda. No obstante, nadie está obligado a permanecer en esta situación.
Tanto el usufructo como la nuda propiedad se pueden transmitir, y esto da lugar a varias situaciones que pueden acabar con la plena propiedad (nuda propiedad + derecho de posesión) en manos de una misma persona:
Venta de la nuda propiedad
Los nudos propietarios pueden vender su derecho. Lo más lógico en estos casos es vender el derecho de propiedad al usufructuario. Este se convierte entonces en propietario de pleno derecho, y puede disponer del inmueble con total libertad: puede seguir viviendo allí, alquilarlo, donarlo, venderlo, hipotecarlo…
Pero también cabe la posibilidad de vender la nuda propiedad a un tercero. En este caso, ese tercero queda obligado a respetar el usufructo, así que no pasará a tener la plena propiedad hasta que el usufructo se agote.
Venta del usufructo
Lo que se suele hacer en estos casos es comprar el usufructo. Este derecho se valora atendiendo a la edad del titular del mismo, y puede ser objeto de compraventa. Lo más común es que el nudo propietario compre el usufructo, adquiriendo así la plena propiedad sobre el inmueble.
El usufructuario también puede vender su derecho a un tercero, pero esto es muy poco común. Si es un usufructo vitalicio, aunque este sea transmitido a un tercero, el derecho se agota cuando fallece el primer usufructuario. Mientras que, si es temporal, se agota cuando transcurra el tiempo pactado.
Venta de la nuda propiedad y el usufructo a un tercero
Con el fin de evitar problemas, lo que se hace en muchos casos en vender ambos derechos conjuntamente y a una sola persona. Este tercero adquiere el pleno dominio del inmueble y puede disponer de él con total libertad.
Aunque puede parecer una operación compleja, lo cierto es que no es así. Se lleva a cabo en la Notaría de manera conjunta. De hecho, es un trámite al que los notarios están bastante acostumbrados.
Ya lo sabes, si eres el nudo propietario de un inmueble, puedes vender tu derecho. O adquirir el derecho del usufructuario para hacer uso de la casa o disponer de ella. Si no os ponéis de acuerdo, la forma más sencilla de evitar problemas es que vendáis vuestros derechos conjuntamente a una misma persona.
