Encuentras un piso a buen precio, te interesa la zona, los números encajan… y entonces descubres que tiene un inquilino con contrato vigente. Para muchos compradores, ese dato es un freno automático. Para otros (sobre todo inversores), es exactamente lo que estaban buscando.
Comprar un piso con un contrato de alquiler en vigor es legal y bastante frecuente en España. La operación tiene nombre técnico, está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, según los plazos del contrato y el tipo de inquilino, puede ser una oportunidad o un quebradero de cabeza durante años.
En este artículo no te vamos a decir que comprar un piso con inquilino es siempre buena idea ni siempre mala idea. Vamos a explicarte qué dice la ley en su redacción vigente, qué derechos tiene el inquilino, cuánto tiempo estás obligado a respetar el contrato, los casos especiales que más complican la operación (inquilinos vulnerables, renta antigua, morosos, alquiler social) y qué precio de descuento tiene sentido negociar según tu perfil. Al final encontrarás un checklist práctico y una FAQ con las dudas que más nos llegan.
¿Cómo se llama legalmente comprar un piso con inquilino?
En el sector inmobiliario y jurídico se conoce como venta con arrendamiento en vigor o subrogación arrendaticia. La figura legal está regulada en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se denomina también enajenación de la vivienda arrendada.
Subrogarse significa ocupar la posición de otra persona en una relación jurídica. Cuando compras un piso alquilado, te conviertes automáticamente en el nuevo arrendador y asumes el contrato exactamente como estaba: misma renta, mismos plazos, mismas condiciones. No tienes que firmar nada nuevo con el inquilino para que esto ocurra.
Punto crítico: la simple compraventa no extingue el contrato de alquiler. Si quieres disponer del piso vacío, hay que esperar a que el contrato venza o negociar una salida con el inquilino.
Tipos de inquilino y consecuencias para el comprador
No todos los inquilinos son iguales. La operación cambia mucho según el tipo de contrato y el perfil del arrendatario. Esta tabla resume los escenarios más frecuentes:
| Tipo de inquilino | Plazo que debes respetar | ¿Puedes recuperar el piso antes? | Riesgo para el comprador |
|---|---|---|---|
| Contrato desde marzo 2019 (arrendador persona física) | Hasta 5 años desde inicio | Solo por uso propio si está pactado y tras el primer año | Bajo si queda poco contrato; alto si queda mucho |
| Contrato desde marzo 2019 (arrendador persona jurídica) | Hasta 7 años desde inicio | Solo por uso propio si está pactado y tras el primer año | Medio-alto |
| Contrato entre junio 2013 y marzo 2019 | Hasta 3 años desde inicio | Sí, si no estaba inscrito en el Registro | Bajo |
| Contrato entre 1995 y 2013 | Hasta 5 años desde inicio | En periodo de prórroga, si no estaba inscrito | Bajo-medio |
| Renta antigua (antes de mayo 1985) | Hasta el fallecimiento del inquilino y, en algunos casos, sus herederos | No | Muy alto si quieres uso o renta de mercado |
| Inquilino vulnerable acreditado | Plazo del contrato + posibles suspensiones de lanzamiento | No durante la suspensión | Alto si necesitas el piso |
| Inquilino moroso | Plazo del contrato (puedes resolverlo por impago) | Sí, vía desahucio (6-18 meses) | Medio (tiempo y costes) |
| Inquilino con alquiler social | Según convenio con la entidad social | Casi nunca | Alto |
Veamos cada caso con detalle.
Qué dice la LAU sobre comprar un piso alquilado
La pregunta más importante: ¿estás obligado a respetar el contrato del inquilino aunque tú no firmaras nada con él? Sí, en la mayoría de los casos.
El artículo 14 de la LAU, tras la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, establece dos reglas que conviene tener muy claras antes de pujar por un piso alquilado.
Regla 1: subrogación obligatoria durante 5 o 7 años
Si compras una vivienda con contrato de alquiler en vigor, quedas subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años del contrato. Si el arrendador anterior era una empresa o persona jurídica, ese plazo sube a 7 años. Y esto se aplica esté el contrato inscrito o no en el Registro de la Propiedad.
Matiz importante: esto supone un cambio relevante respecto a la legislación anterior. Entre 2013 y 2019, la LAU permitía al comprador resolver el contrato si no estaba inscrito en el Registro, dando tres meses de preaviso al inquilino. Para contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, esa vía ya no existe.
Regla 2: si el contrato es de duración superior a 5 o 7 años
Si las partes pactaron una duración superior (por ejemplo, 10 años), el comprador queda subrogado por la totalidad del plazo pactado, salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: comprador de buena fe, a título oneroso, que adquiere de quien aparece en el Registro como propietario e inscribe su derecho. En ese caso, solo está obligado a respetar el contrato hasta cumplir los 5 o 7 años mínimos legales.
En la práctica: la mayoría de contratos de alquiler de vivienda habitual se firman por la duración mínima legal (5 o 7 años), por lo que la regla operativa es que el comprador respeta el contrato hasta su vencimiento.
Regla 3: pacto de extinción por venta
Si el contrato original incluía una cláusula que decía que la venta de la vivienda extinguía el arrendamiento, el adquirente solo está obligado a soportar el alquiler durante el tiempo que falte hasta cumplir esos 5 o 7 años. Es una excepción cada vez menos habitual y, además, el inquilino tiene derecho a una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste del contrato pactado.
Derechos del inquilino cuando se vende el piso
Antes incluso de que la compraventa se cierre, el inquilino tiene dos derechos preferentes que el vendedor está obligado a respetar. Si no se han respetado, la operación puede tener problemas.
Derecho de tanteo: el inquilino puede comprarlo antes que tú
El artículo 25 de la LAU regula los derechos de adquisición preferente. El propietario que quiera vender debe notificar al inquilino, de forma fehaciente (burofax, conducto notarial), su intención de vender, el precio y las condiciones de la operación. El inquilino dispone entonces de 30 días naturales para decidir si compra el piso en esas mismas condiciones.
Si el inquilino ejerce el tanteo, el vendedor está obligado a vendérselo a él. Te quedas fuera de la operación. La notificación caduca a los 180 días si en ese plazo no se materializa la venta.
Derecho de retracto: el inquilino puede anular tu compra
Si el vendedor no notificó al inquilino antes de cerrar la venta, o si la vendió por un precio o condiciones más favorables que las notificadas, el inquilino tiene 30 días naturales desde que conoce la operación para ejercer el retracto. Esto significa que puede subrogarse en tu posición como comprador, abonarte lo que pagaste y quedarse con el piso.
Es una situación poco frecuente pero real. Antes de firmar la escritura, asegúrate de que el vendedor haya cumplido con el trámite de notificación al inquilino.
Renuncia al tanteo y retracto
Estos derechos pueden renunciarse en el propio contrato de arrendamiento si la duración pactada es superior a 5 años (o 7 si arrendador persona jurídica). Cuando se ha pactado la renuncia, el arrendador debe comunicar al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización. Revisa el contrato: si hay cláusula de renuncia, la operación es más sencilla.
¿Cuánto tiempo tienes que respetar el contrato?
La fecha en que se firmó el contrato es el dato que más cambia tus derechos como comprador:
| Cuándo se firmó el contrato | Plazo mínimo que debes respetar |
|---|---|
| Desde 6 de marzo de 2019 (arrendador persona física) | 5 años desde la firma original |
| Desde 6 de marzo de 2019 (arrendador persona jurídica) | 7 años desde la firma original |
| Entre 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019 | 3 años, siempre que el contrato estuviera inscrito o el comprador no fuera de buena fe |
| Entre 1 de enero de 1995 y 5 de junio de 2013 | 5 años (con prórroga forzosa) |
| Entre 9 de mayo de 1985 y 31 de diciembre de 1994 (Decreto Boyer) | Solo la duración pactada, sin prórroga forzosa |
| Antes del 9 de mayo de 1985 (renta antigua) | Hasta el fallecimiento del inquilino y, en su caso, herederos |
¿Puedes echar al inquilino para vivir tú o tu familia?
Sí, pero solo si se cumplen tres condiciones a la vez:
- El contrato debe incluir expresamente la cláusula de necesidad del arrendador (uso propio para él o familiares directos).
- Debe haber transcurrido al menos el primer año de contrato.
- La necesidad debe ser real y acreditable. Si lo simulas y el inquilino lo demuestra, tendrás que indemnizarle y, en algunos casos, permitirle volver al piso.
Si todo lo anterior se cumple, debes comunicar al inquilino tu necesidad con dos meses de antelación. Es la única vía legal para acortar el contrato sin acuerdo del arrendatario.
Regla práctica Pisoferta: si el contrato no incluye esa cláusula (habitual en contratos firmados sin asesoramiento), no puedes recuperar el piso hasta que venza el plazo mínimo legal. Compruébalo antes de firmar la reserva, no después.
Casos especiales que complican la operación
Inquilino con renta antigua (anterior a 1985)
Los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 se rigen por la LAU de 1964 y son los más complicados para el comprador. La renta suele ser simbólica (en muchos casos por debajo de 200 euros/mes en 2026), el inquilino tiene derecho a permanecer hasta su fallecimiento y, en algunos casos, sus herederos pueden subrogarse y prolongar la situación.
Comprar un piso con renta antigua tiene sentido si lo entiendes como inversión patrimonial a largo plazo (suelo más paciencia), el precio refleja claramente la situación arrendaticia (descuentos del 40% al 60% sobre el precio del piso vacío son habituales) y no necesitas el piso para vivir ni quieres ponerlo a renta de mercado en los próximos años.
Inquilino moroso
Si el inquilino acumula deudas con el propietario anterior, no heredas la deuda económica: esa la mantiene el vendedor. Lo que heredas es la relación arrendaticia. Si una vez eres el nuevo propietario el inquilino sigue sin pagar, puedes iniciar el procedimiento de desahucio por impago de rentas regulado en el artículo 27 de la LAU.
Plazos reales en España: entre 6 y 18 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo, según el juzgado. Costes orientativos: entre 1.500 y 4.000 euros en abogado y procurador, más rentas no cobradas durante el proceso.
Comprar un piso con inquilino moroso puede parecer un descuento jugoso, pero el coste real (tiempo, honorarios, deterioro del piso, capital inmovilizado) suele comerse buena parte del ahorro inicial. Antes de firmar, valora la operación con un asesor.
Inquilino en situación de vulnerabilidad
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, junto con normativa anterior, permite suspender lanzamientos cuando el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad económica o social ante los servicios sociales.
Esto se aplica especialmente cuando el arrendador es un gran tenedor (propietario de más de 5 inmuebles urbanos en zonas tensionadas; 10 en el resto del territorio). En esos casos, antes de iniciar acciones de desalojo, el propietario debe acreditar haber acudido a los procedimientos de conciliación o intermediación previstos.
Punto crítico: si compras el piso y pasas a ser gran tenedor, asumes esas obligaciones. Antes de comprar, conviene revisar el perfil del inquilino y si hay algún expediente de vulnerabilidad declarado.
Alquiler social o vivienda con protección
Algunos pisos están sujetos a regímenes de alquiler social gestionados por administraciones públicas, fondos sociales (SAREB, fondos institucionales con convenios) o entidades del tercer sector. Las condiciones de la venta, la cuantía de la renta y los derechos del inquilino están regulados por el convenio específico que firmó el propietario anterior.
En estos casos, comprar el piso no te libera del convenio. Heredas las condiciones, las rentas reducidas y los plazos. Si la vivienda tiene calificación de protección oficial (VPO), además, hay limitaciones legales adicionales: precio máximo de venta, requisitos del comprador, plazos de descalificación. Consulta al organismo de vivienda de tu comunidad autónoma antes de comprometerte.
Zonas tensionadas: Madrid, Barcelona y otras
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, las comunidades autónomas pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado. Cataluña fue la primera en aplicarla (140 municipios desde 2024, incluyendo Barcelona ciudad y su área metropolitana). En estas zonas aplican limitaciones a la subida de la renta en contratos nuevos y renovaciones, protecciones adicionales al inquilino al finalizar el contrato y restricciones a grandes tenedores.
Matiz importante: si compras un piso alquilado en Barcelona o en cualquier municipio declarado zona tensionada, no podrás subir la renta libremente cuando se renueve el contrato. Esto afecta directamente a la rentabilidad esperada de la operación. Madrid no tiene zonas tensionadas declaradas a fecha de mayo de 2026, aunque eso podría cambiar.
¿Comprar piso alquilado es buena idea? Ventajas e inconvenientes
Depende de tu perfil. Si eres inversor, puede ser una operación muy interesante. Si quieres vivir en el piso pronto, casi siempre es un mal negocio salvo que el contrato esté a punto de vencer.
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Precio de compra entre un 10% y un 25% más bajo que el piso vacío equivalente | No puedes disponer del piso para uso propio hasta que termine el contrato |
| Empiezas a cobrar renta desde el día uno, sin obras ni búsqueda de inquilino | Si el inquilino es moroso, heredas el problema (no la deuda, sí la relación) |
| Rentabilidad bruta inmediata calculable y verificable | La renta vigente puede ser inferior a la de mercado (especialmente en zonas tensionadas) |
| Operación más sencilla de cerrar (menos demanda compradora) | Coste y tiempo si necesitas resolver una situación irregular |
| Más margen para negociar el precio con el vendedor | Al vender en el futuro, el descuento se mantiene si el inquilino sigue dentro |
Si quieres invertir
La compra con inquilino dentro es uno de los caminos más eficientes para entrar en el mercado del alquiler residencial. Cobras desde el primer mes, conoces al inquilino y su historial de pagos antes de comprar, y compras a precio descontado. Si la rentabilidad bruta supera el 5% anual y los números cuadran después de gastos, suele ser una buena operación. Y si te interesan oportunidades a descuento aún mayor, también puedes explorar las subastas inmobiliarias en España, aunque ese terreno tiene reglas distintas.
Si quieres vivir en el piso
Mira primero cuánto tiempo le queda al contrato. Si quedan menos de 6 meses, puede ser asumible. Si quedan 3 o 4 años, salvo que el precio sea muy llamativo, lo razonable es seguir buscando otras opciones. La alternativa de pagar al inquilino para que se vaya antes (cash for keys, o compensación por salida anticipada) puede costar entre 3.000 y 15.000 euros según la zona y el tiempo restante, y nada le obliga a aceptar.
¿Cuánto descuento debe tener un piso con inquilino?
No hay una cifra universal, pero hay rangos orientativos según el caso:
- Contrato vigente con renta de mercado, 1-2 años restantes: descuento del 5-10% sobre el precio del piso vacío.
- Contrato vigente con renta de mercado, 3-5 años restantes: descuento del 10-20%.
- Contrato con renta por debajo de mercado: el descuento debe compensar la diferencia entre la renta cobrada y la de mercado multiplicada por los años que falten. Si la diferencia es de 300 euros/mes y quedan 4 años, el descuento mínimo razonable son 14.400 euros adicionales sobre el descuento base.
- Inquilino moroso o conflictivo: descuento del 20-30% más coste estimado del proceso de desahucio.
- Renta antigua: descuentos del 40-60% son habituales.
- Inquilino con alquiler social o convenio especial: caso a caso, requiere análisis específico.
Cifras orientativas. El valor real de cada operación depende del contrato concreto, la zona y el perfil del inquilino. Solicita un análisis personalizado antes de comprometerte.
Nuestra recomendación experta: si el descuento que te ofrecen no compensa la pérdida de uso y la limitación de renta, es mejor seguir buscando. Para saber si el precio del piso vacío equivalente es razonable, una valoración de la vivienda antes de negociar te da una referencia objetiva.
Si quieres recuperar el piso: tus tres opciones
Tres vías reales:
- Esperar a que expire el contrato. La más segura y la más lenta. Cuando termine el plazo mínimo legal y sus prórrogas, el inquilino debe marcharse. Si no lo hace voluntariamente, procede el desahucio por expiración del contrato, más rápido que el desahucio por impago.
- Negociar una salida anticipada (cash for keys). Pactar con el inquilino una compensación económica a cambio de que abandone el piso antes de tiempo. No tiene obligación de aceptar. Conviene formalizar el acuerdo por escrito ante notario o con asistencia legal, incluyendo la entrega de llaves y la renuncia a futuras reclamaciones.
- Invocar la cláusula de necesidad del arrendador. Solo si el contrato la incluye, ha pasado el primer año y la necesidad es real y acreditable. Comunicación con dos meses de antelación.
Si no puedes esperar y la negociación no avanza, lo más realista es asumir que ese piso no es para ti hoy.
¿Puedes pedir hipoteca para comprar un piso con inquilino?
Sí. La compra de un piso con inquilino se financia igual que cualquier otra compraventa de vivienda usada, aunque hay matices que conviene conocer.
Si compras como inversión (no será tu vivienda habitual), la mayoría de bancos te ofrecerán como máximo el 70-80% del valor de tasación o de compra, lo que sea menor. Tendrás que aportar el resto del precio más los gastos (alrededor del 10-12% adicional según la comunidad autónoma).
Si compras para uso propio futuro (cuando expire el contrato), algunos bancos pueden tratarla como vivienda habitual y permitir financiación más alta. En Pisoferta trabajamos con hipotecas para distintos perfiles, incluidas situaciones como esta, con opciones desde el 90% hasta el 100% de financiación para perfiles que cumplen los requisitos.
Lo que hay que hacer siempre: ten la financiación analizada antes de firmar la reserva o la señal. Puedes empezar por simular tu hipoteca online para tener una primera estimación de cuota y capacidad de endeudamiento antes de comprometerte.
Checklist: 9 cosas que revisar antes de firmar
Antes de comprometer tu capital en un piso con inquilino, comprueba estos puntos:
- Contrato de arrendamiento completo. Fecha exacta de firma, duración pactada, prórrogas en curso, renta actual y actualizaciones aplicadas. Pide la copia íntegra, no un resumen.
- Estado del Registro de la Propiedad. Verifica si el contrato está inscrito y desde cuándo. Cambia tus derechos en escenarios concretos. La nota simple lo acredita en pocos días.
- Notificación de tanteo. Que el vendedor haya notificado al inquilino antes de ofrecerte el piso. Si no, asume que el inquilino puede ejercer el retracto.
- Estado de pagos. Que no haya rentas impagadas en el momento de la compra. Pide los recibos de los últimos 12 meses.
- Tipo de inquilino. Si hay alguna situación de vulnerabilidad declarada, expediente abierto en servicios sociales o procedimientos en curso.
- Régimen del piso. Vivienda libre, protegida (VPO), alquiler social o cualquier convenio que limite tus derechos.
- Zona urbanística. Si está en municipio declarado zona tensionada (Cataluña, principalmente).
- Cláusula de necesidad del arrendador. Si el contrato la incluye y bajo qué condiciones.
- Estado físico del piso. Pide visita. El inquilino debe permitirla con preaviso razonable. Una vivienda cuidada es señal de buen inquilino.
Cuándo tiene sentido esta compra y cuándo no
Con todo lo visto, la valoración que hacemos desde Pisoferta es esta: tiene sentido comprar un piso con inquilino cuando eres inversor con horizonte de medio-largo plazo, el descuento refleja fielmente el tiempo que queda de contrato y el tipo de inquilino, conoces el historial de pagos antes de cerrar la operación, y los números de rentabilidad cuadran después de gastos.
No tiene sentido cuando necesitas el piso para vivir pronto, cuando el descuento ofrecido no compensa el plazo restante, cuando el perfil del inquilino tiene señales de alerta que no puedes verificar, o cuando no has analizado la financiación antes.
No es una operación para todo el mundo. Pero para quien encaja en el perfil correcto, puede ser una de las entradas más eficientes al mercado del alquiler.
Cómo te ayuda Pisoferta
Cuando compras un piso con inquilino dentro, no compras solo metros cuadrados. Compras un contrato, unos plazos y unos derechos ya en marcha. La diferencia entre una buena operación y un problema que dura años casi siempre está en lo que sabes de ese contrato antes de firmar, no después.
En Pisoferta llevamos más de 15 años acompañando a compradores e inversores en operaciones inmobiliarias en toda España. Cuando se trata de un piso con inquilino, nuestro trabajo empieza antes de que firmes la reserva: revisamos el contrato de arrendamiento, comprobamos el estado registral, analizamos el perfil del inquilino, valoramos si el descuento sobre el precio del piso vacío compensa los plazos reales, y te explicamos con claridad qué tipo de operación tienes entre manos.
Si la operación encaja, también te ayudamos con la parte financiera. Nuestro equipo de asesores hipotecarios busca la hipoteca que mejor se ajusta a tu perfil y a las características del activo, tanto si es para inversión como si es para uso propio futuro.
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Preguntas frecuentes sobre comprar un piso con inquilino (FAQ)
¿Cómo se llama legalmente comprar un piso con inquilino?
Se conoce como compraventa con arrendamiento en vigor, subrogación arrendaticia o, en términos más jurídicos, enajenación de la vivienda arrendada. Está regulada en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Tengo que respetar el contrato del inquilino aunque yo no firmara nada con él?
Sí. Tras la reforma de la LAU de 2019, el comprador queda subrogado en el contrato durante los primeros 5 años (o 7 si el arrendador anterior era una empresa), esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad. Si el contrato pactaba más años, debes respetarlo en su totalidad salvo excepciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
¿Puedo echar al inquilino si necesito el piso para vivir yo?
Solo si el contrato original incluía la cláusula de necesidad del arrendador, ha transcurrido al menos el primer año de contrato y la necesidad es real y acreditable. En ese caso, debes notificarlo con dos meses de antelación. Si el contrato no incluye esa cláusula, no puedes recuperar el piso hasta que venza el contrato.
¿Qué pasa con el derecho de tanteo si el inquilino lo ejerce?
Si el inquilino, una vez notificado, decide comprar el piso por el mismo precio y condiciones, tú quedas fuera de la operación. Por eso es importante verificar antes de firmar que el vendedor haya hecho la notificación correctamente.
¿Cuánto debo pagar de menos por un piso con inquilino dentro?
Depende de cuánto quede del contrato, si la renta es de mercado y del perfil del inquilino. Para contratos con renta de mercado y poco tiempo restante, el descuento habitual está entre el 5% y el 10%. En casos complicados (renta antigua, inquilinos vulnerables, conflictivos), los descuentos pueden ir del 20% al 60%.
¿Es buena idea comprar un piso con inquilino para vivir yo en el futuro?
Solo si queda poco tiempo de contrato y la operación tiene un descuento razonable. Si quedan más de 2 o 3 años, la espera y la incertidumbre suelen no compensar. Para uso propio inmediato, lo lógico es buscar pisos vacíos.
¿Qué riesgos tiene comprar un piso con inquilino moroso?
Heredas la relación arrendaticia (no la deuda anterior, esa queda con el vendedor) y tendrás que iniciar tú el desahucio por impago si sigue sin pagar. Plazos orientativos: 6-18 meses. Costes orientativos: entre 1.500 y 4.000 euros de procedimiento más rentas no cobradas. El descuento debe compensar todo eso.
¿Y si el piso está alquilado a un familiar del vendedor a precio bajo?
Es una situación que se da, sobre todo cuando el vendedor quiere prolongar la presencia de un familiar en el piso. Si el contrato es real y está bien firmado, debes respetarlo igual. Si detectas indicios de fraude (renta irrisoria, fecha sospechosa cerca de la venta), conviene asesorarse legalmente antes de firmar.
¿Qué pasa si el piso está en una zona tensionada como Barcelona?
Las limitaciones de renta de la Ley 12/2023 se aplican a contratos nuevos y, según el caso, a renovaciones. Si compras y heredas un contrato vigente, debes mantener las condiciones existentes. Cuando el contrato expire y firmes uno nuevo, la renta estará limitada por el índice oficial del Ministerio de Vivienda. Esto afecta directamente a la rentabilidad esperada.
¿Puedo subir la renta una vez compre el piso?
No durante la vigencia del contrato. La renta solo puede actualizarse anualmente conforme al índice pactado en el contrato (habitualmente el IRAV o el IPC con límites legales). Cuando el contrato expire, podrás firmar uno nuevo a precio de mercado, salvo en zonas tensionadas donde aplica el índice oficial.
¿Qué ocurre si el inquilino fallece mientras soy propietario?
Depende del tipo de contrato. En contratos ordinarios (post-1995), el fallecimiento del inquilino da derecho a que ciertos familiares que convivieran con él se subroguen en el contrato durante los plazos previstos en la LAU. En renta antigua, la situación puede extenderse a herederos de forma indefinida. Revisar el contrato y la normativa aplicable antes de asumir que el piso quedará libre.
¿Necesito el consentimiento del inquilino para vender el piso en el futuro?
No. El propietario puede vender libremente, pero debe notificar al inquilino con los derechos de tanteo y retracto que establece el artículo 25 de la LAU. El nuevo comprador se subrogará en el contrato en las mismas condiciones.
⚠️ Este artículo tiene carácter informativo general. Cada contrato de arrendamiento tiene particularidades que pueden modificar los plazos, los derechos y las obligaciones aquí descritos. Antes de cerrar una operación de compra con inquilino dentro, recomendamos contar con asesoramiento jurídico personalizado con Raúl Gómez de Cádiz.
