Si has llegado hasta las subastas de Hacienda es porque probablemente ya sabes esto: el depósito para pujar es mucho más bajo que en una subasta judicial. Un 5 por ciento frente al 20 por ciento. La intuición de que la barrera de entrada es menor no va mal encaminada.
Pero la barrera no ha desaparecido, se ha movido de sitio. En una subasta de la Agencia Tributaria puedes ser el mejor postor y aun así quedarte sin el inmueble, porque si tu oferta no llega al 50 por ciento del tipo de subasta la decisión de adjudicártelo o no es discrecional. Y hay una segunda cosa que casi nadie explica: el procedimiento termina cuando pagas y te inscriben, no cuando entras en la vivienda. El desalojo no viene incluido.
En este artículo no vamos a venderte la idea de que aquí hay gangas fáciles. Vamos a explicarte cómo funciona una subasta de inmuebles de Hacienda, cuánto dinero necesitas y en qué momento exacto, cómo se calcula el precio de salida (y por qué a veces es engañosamente bajo), qué cargas heredas y cuál es el error que más caro sale. Con los artículos del reglamento enlazados al BOE, para que puedas comprobar cada dato tú mismo.
Las subastas de inmuebles de la AEAT, en 30 segundos
- Depósito para pujar: 5% del tipo de subasta.
- Puja mínima: 10% del tipo, con carácter general.
- Duración: 20 días naturales, ampliables hasta 24 horas más si hay pujas al final.
- Adjudicación: desde el 50% del tipo la Mesa adjudica al mejor postor; por debajo decide si acepta la oferta o declara desierta la subasta.
- Pago del resto: 15 días desde la notificación de la adjudicación.
Artículos 103 bis, 104 y 104 bis del Reglamento General de Recaudación. Cada uno se explica en detalle más abajo.
¿Qué es una subasta de inmuebles de Hacienda?
Una subasta de inmuebles de Hacienda es la venta pública de un bien que la Agencia Tributaria ha embargado a un contribuyente con deudas, dentro del procedimiento de apremio. La regula el Reglamento General de Recaudación (Real Decreto 939/2005), reformado en profundidad en 2018 y otra vez en 2024.
Conviene aclarar algo desde el principio, porque es la primera confusión que nos llega: en las subastas de la AEAT el inmueble no es de Hacienda. Es de un tercero que debe dinero a Hacienda y al que se le ha embargado el bien para cobrarlo. Compras el inmueble de un deudor, con su historia registral detrás.
Esto la diferencia de la Tesorería General de la Seguridad Social, que además de bienes embargados vende inmuebles de su propio patrimonio, que suelen estar limpios de cargas y de ocupantes. Lo explicamos en la guía sobre subastas de la Seguridad Social, un procedimiento que además funciona de forma muy distinta al de Hacienda, como verás en la tabla comparativa. En la AEAT esa segunda vía no existe: todo lo que se subasta en apremio viene de un embargo.
Las subastas de la AEAT no son las del Patrimonio del Estado
Hay una confusión frecuente que conviene despejar antes de seguir, porque las dos cosas aparecen al buscar “subastas de Hacienda” y no son el mismo procedimiento.
Este artículo trata de las subastas tributarias de la AEAT: bienes embargados a un deudor y vendidos para cobrar una deuda con Hacienda, por el procedimiento de apremio del Reglamento General de Recaudación.
Cosa distinta son las enajenaciones de bienes del Patrimonio de la Administración General del Estado: inmuebles que son propiedad del Estado y que se sacan a licitación porque ya no se necesitan. Ahí no hay deudor, ni cargas heredadas de un tercero, ni situación posesoria ajena, y el marco normativo es el de patrimonio de las administraciones públicas, no el de recaudación. Si lo que buscas es un inmueble sin historia jurídica detrás, esa es la vía, y este artículo no te sirve: puedes consultarla en el listado de subastas del Patrimonio del Estado del Ministerio de Hacienda.
Que sea una subasta administrativa y no judicial no significa que sea más sencilla. Significa que la lleva la Administración en lugar de un juzgado, con su propio reglamento, sus propios plazos y, como veremos, sin la herramienta que sí tiene el juzgado para entregarte la posesión.
Dónde se publican las subastas de la Agencia Tributaria
Todas las subastas de la AEAT se anuncian en el Boletín Oficial del Estado y se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es). No hay pujas presenciales ni sobres cerrados: el artículo 104.1 del reglamento dice que la presentación de ofertas se hará “en todo caso, de forma electrónica”.
Es el mismo portal donde están las subastas judiciales, así que con un solo registro las ves todas y puedes filtrar por organismo y por provincia.
Para pujar necesitas estar dado de alta como usuario del portal e identificarte por medios electrónicos, normalmente certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve (artículo 103.2). La propia Agencia Tributaria lo detalla en su sede electrónica. El alta es gratuita, pero no es instantánea si todavía no tienes certificado, así que no la dejes para el día en que se abre la subasta que te interesa.
Sobre los plazos de publicación, el artículo 101 marca dos referencias útiles: desde que se notifica el acuerdo de enajenación al deudor y a los acreedores tienen que pasar al menos 15 días antes de celebrar la subasta, y la subasta se abre transcurridas al menos 24 horas desde que se publica el anuncio en el BOE.
La AEAT mantiene además su propio buscador de bienes en subasta, donde puedes filtrar por tipo de bien, provincia y valoración antes de entrar al portal a pujar. Si solo querías ver qué hay disponible ahora mismo, ese es el atajo.
Lo que hay que hacer siempre: lee el anuncio completo, no solo el precio de salida. Ahí figuran el tipo, el depósito exigido, la duración de la subasta y, sobre todo, las cargas y situaciones jurídicas que quedan subsistentes y afectan al bien. Esa última línea es la que decide si la operación tiene sentido.
Respuesta rápida: Hacienda, Seguridad Social y subasta judicial comparadas
Falta una cuarta vía que mucha gente busca a la vez que estas: los pisos y casas embargados de bancos. No es una subasta, es una compraventa ordinaria en la que el vendedor resulta ser una entidad financiera.
Mucha gente las trata como si fueran lo mismo. No lo son, ni siquiera se puja igual. Estas son las diferencias que cambian el dinero que necesitas y el riesgo que asumes.
| Variable | Subasta de Hacienda (AEAT) | Subasta Seguridad Social (TGSS) | Subasta judicial |
|---|---|---|---|
| Norma que la rige | Reglamento General de Recaudación (RD 939/2005) | Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social (RD 1415/2004) | Ley de Enjuiciamiento Civil |
| Depósito para pujar (inmuebles) | 5% del tipo | 25% del tipo si presentas postura en sobre cerrado; 30% si te incorporas en el acto sin oferta previa | 20% del valor |
| Plazo para pagar el resto | 15 días desde la notificación | 5 días hábiles | 20 días |
| Puja mínima de salida | 10% del tipo | Posturas verbales desde el 75% del tipo | Sin mínimo, con reglas de adjudicación |
| ¿Se puede pedir la posesión dentro del procedimiento? | No | No | Sí, por la vía del art. 675 LEC, aunque depende de qué título tenga el ocupante |
| Cómo y dónde se puja | Electrónicamente, en el Portal de Subastas del BOE | Sistema propio de la TGSS y presencial: sobre cerrado y puja de viva voz ante una mesa, en la Dirección Provincial. El anuncio va en el tablón de la sede electrónica de la Seguridad Social, no en el BOE | Electrónicamente, en el Portal de Subastas del BOE |
Léelas como dos preguntas separadas: el depósito te dice cuánto capital inmovilizas para entrar, y el plazo de pago te dice si puedes usar hipoteca o no. Las dos se responden antes de pujar, nunca después.
Cuánto dinero necesitas y en qué momento
Aquí está el 80 por ciento de lo que decide si una subasta de Hacienda es viable para ti.
El depósito: 5 por ciento del tipo
Para ser admitido como licitador tienes que constituir un depósito del 5 por ciento del tipo de subasta cuando el lote es un inmueble o contiene al menos uno (artículo 103 bis.1.b). Si el lote fuera solo de bienes muebles, sería del 10 por ciento.
Es, con diferencia, el depósito más bajo de las tres vías. Sobre un inmueble con un tipo de 90.000 euros son 4.500 euros para entrar a pujar, frente a los 18.000 que te pedirían en una subasta judicial equivalente.
Hay un detalle operativo que conviene saber antes y no el último día. Según las preguntas frecuentes sobre depósitos de la Agencia Tributaria, el depósito se constituye únicamente a través del Portal de Subastas y desde una cuenta de la que seas titular o autorizado en una entidad colaboradora de la pasarela de pagos. Puedes hacerlo en cualquier momento de los 20 días de pujas, pero la propia Agencia recomienda no dejarlo para el último día.
Al pujar tienes que declarar si quieres que tu depósito quede reservado para el caso de que el mejor postor no llegue a pagar. Si lo reservas y el ganador falla, el bien puede adjudicarse a las siguientes ofertas por orden. Ojo con el apartado 3 del mismo artículo: si haces una puja igual o inferior a la mejor oferta existente en ese momento, tu depósito queda reservado automáticamente, lo declares o no. Es decir, ese dinero se queda inmovilizado hasta que se resuelva la subasta.
La puja mínima: 10 por ciento del tipo
Desde la reforma de 2024, el importe de salida o puja mínima es el 10 por ciento del tipo de subasta, salvo que el bien tenga una carga igual o superior al 25 por ciento de su valoración (artículo 104.3).
Que puedas pujar desde el 10 por ciento no significa que vayas a llevártelo por ahí. Significa que la subasta arranca abajo. Lo que pase después depende de la regla que viene en el siguiente apartado.
La fase de pujas dura 20 días naturales desde que se abre, y la subasta no se cierra hasta que pasa una hora desde la última puja, con un tope de ampliación de 24 horas. Traducido: las pujas de última hora alargan la subasta, así que no cuentes con que cierra a la hora que pone el anuncio.
El plazo para pagar: 15 días
Si te adjudican el bien, la Mesa te notifica la adjudicación y a partir de ahí tienes 15 días para ingresar la diferencia entre el precio de remate y el depósito que ya tenías puesto (artículo 104 bis.3.b).
Punto crítico: si no completas el pago en ese plazo, pierdes el depósito, que se aplica directamente a cancelar la deuda del procedimiento. Y el reglamento añade algo que se cita poco: quedas obligado a resarcir a la Administración por los perjuicios que le cause tu impago. No es solo perder el 5 por ciento.
Un matiz honesto sobre ese plazo. El reglamento dice “los 15 días siguientes a la fecha de la notificación”, sin llamarlos naturales, mientras que en el mismo artículo sí califica de naturales los 20 días de pujas y los 15 días que tiene la Mesa para adjudicar. Al no calificarlos, se computan como hábiles conforme al artículo 30.2 de la Ley 39/2015. En la práctica, la notificación de adjudicación indica la fecha límite exacta: ese es el dato que manda y el que debes anotar.
Caso orientativo, solo a título ilustrativo
- Inmueble con tipo de subasta de 90.000 euros
- Depósito para pujar: 4.500 euros (5%)
- Puja mínima de salida: 9.000 euros (10%)
- Te lo adjudicas en 62.000 euros
- A pagar tras la adjudicación: 57.500 euros en 15 días
- Si además pides escritura pública: 3.100 euros de ingreso adicional (5% del remate), en 5 días
Cifras orientativas. Cada subasta tiene su tipo, sus cargas y sus costes. Solicita estudio personalizado antes de tomar decisiones.
La regla del 50 por ciento que casi nadie te explica
Esta es la particularidad que más operaciones tuerce, y no suele aparecer en los artículos que encontrarás sobre el tema.
Cuando se cierra la fase de pujas, la Mesa de subasta se reúne en un plazo máximo de 15 días naturales y decide. El artículo 104 bis.1 establece dos escenarios distintos:
- Si la mejor oferta llega al 50 por ciento del tipo o lo supera, la Mesa adjudica el bien a quien la hizo. No hay margen de decisión.
- Si la mejor oferta queda por debajo del 50 por ciento del tipo, la Mesa decide, atendiendo al interés público y sin que exista precio mínimo de adjudicación, si esa oferta es suficiente. Puede adjudicarte el bien o puede declarar desierta la subasta.
Conviene fijar los dos números, porque se confunden constantemente:
10% es desde dónde puedes pujar. 50% es desde dónde la adjudicación al mejor postor deja de ser discrecional.
Lee otra vez el segundo escenario: no hay suelo. Una oferta muy baja puede aceptarse, y también puede rechazarse. Depende del criterio de la Mesa en ese expediente concreto.
Nuestra recomendación experta: trata el 50 por ciento del tipo como la línea que separa una operación cerrada de una apuesta. Por encima, si eres el mejor postor te lo llevas. Por debajo, tu dinero puede quedarse inmovilizado varias semanas para acabar con una subasta desierta. Si estás construyendo una estrategia de inversión con calendario y coste de oportunidad, esa diferencia importa más que el descuento nominal.
Cómo se fija el precio de salida (y por qué a veces es tan bajo)
El tipo de subasta no es una tasación de mercado que alguien haya rebajado para atraer compradores. Se calcula con una fórmula que está en el artículo 97.6:
- Si el inmueble no tiene cargas anteriores, el tipo es el importe de la valoración.
- Si tiene cargas o gravámenes reales anteriores y no superan la valoración, el tipo es la valoración menos el valor actual de esas cargas.
- Si las cargas superan la valoración, el tipo pasa a ser el importe de los débitos y costas, con topes.
Y luego viene la frase que hay que subrayar, literal del reglamento: “Las cargas y gravámenes anteriores quedarán subsistentes sin aplicar a su extinción el precio del remate”.
⚠️ Importante: un tipo llamativamente bajo respecto al valor de mercado de la zona no suele ser una ganga. Muchas veces es la señal de que hay cargas anteriores importantes que ya se han descontado del tipo, y que vas a asumir tú además del precio que pagues. El precio real de la operación es lo que pujas más lo que subsiste.
Hay un segundo mecanismo que sí abarata de verdad. Cuando un bien sale a subasta y queda sin adjudicar, en la siguiente convocatoria la valoración se multiplica por un coeficiente corrector de 0,8, y por 0,6 en terceras y posteriores (artículo 97.7). Ahí la rebaja es real y no esconde cargas nuevas.
Regla práctica Pisoferta: antes de mirar el precio, mira la certificación de cargas y calcula el coste total. Si no sabes leerla, empieza por nuestra guía de cómo leer una nota simple antes de comprar en subasta. Un tipo bajo con cargas altas y un tipo alto sin cargas pueden salirte por lo mismo, y solo uno de los dos es una buena compra.
Qué cargas y deudas heredas al comprar
El reparto es el siguiente:
Se cancelan. Las cargas posteriores al derecho de la Hacienda pública que se ejecuta. Una vez ingresado el remate se expide mandamiento de cancelación conforme al artículo 175, regla 2ª, del Reglamento Hipotecario (artículo 111.3).
Subsisten. Las cargas y gravámenes reales anteriores. Ya están descontadas del tipo, pero siguen ahí y pasan contigo.
Vienen con el inmueble aunque no estén inscritas. Dos afecciones reales que sorprenden a muchos compradores primerizos:
- Deudas de comunidad. Respondes de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
- IBI. El inmueble queda afecto al pago de las cuotas no prescritas, hasta cuatro años (artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Lo desarrollamos en detalle, con ejemplos, en cargas y deudas en subastas: qué asumes y qué no.
El punto ciego: Hacienda no te entrega la posesión
En una ejecución judicial existe una vía para pedir la posesión dentro del propio procedimiento, la del artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No es automática ni resuelve todos los casos, porque el juzgado tiene que valorar qué título tiene quien está dentro, pero la herramienta existe y la maneja el mismo juzgado que te adjudicó el bien.
En el procedimiento administrativo de apremio no hay equivalente. El Reglamento General de Recaudación no regula el lanzamiento, el desalojo ni la entrega de la posesión: no aparece ni una sola vez en todo el texto. Lo que te entrega Hacienda es la certificación del acta de adjudicación o la escritura pública, es decir, el título de propiedad y nada más.
Si hay ocupantes y no salen por las buenas, lo primero es determinar qué título tienen, porque de eso depende la vía y el plazo. No es lo mismo un arrendatario con contrato oponible, que el antiguo propietario, que un familiar suyo, que alguien sin ningún título.
Punto crítico: el descuento tiene que absorber ese coste y esa espera, o la operación no sale. Antes de pujar por un inmueble que pueda estar ocupado, lee qué pasa si la vivienda está alquilada u okupada y pon cifra y meses a ese escenario.
Cómo comprar en una subasta de Hacienda paso a paso
- Date de alta en el Portal de Subastas del BOE con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. Hazlo antes de que te interese ninguna subasta concreta.
- Filtra por organismo (Agencia Tributaria) y por provincia. Revisa el anuncio completo de cada lote, no la ficha resumida.
- Localiza en el anuncio el tipo, el depósito, la fecha de cierre y las cargas subsistentes. Si el anuncio menciona cargas anteriores, ese es tu punto de partida, no el precio.
- Pide la nota simple actualizada al Registro de la Propiedad. Comprueba titularidad, cargas anteriores y posteriores, y anotaciones de embargo.
- Calcula el coste total real: puja máxima, cargas que subsisten, IBI y comunidad pendientes, ITP, notaría y registro, posible desalojo y reforma. El tipo del ITP lo fija cada comunidad autónoma y se mueve aproximadamente entre el 6% y el 11%; consulta el vigente en la tuya en el cuadro de normas autonómicas del ITP y AJD del Ministerio de Hacienda.
- Resuelve la financiación antes de pujar. No después. Los 15 días de pago no dan para tramitar una hipoteca desde cero.
- Constituye el depósito del 5% y puja. Fija tu techo por escrito y respétalo. Recuerda que la subasta puede alargarse hasta 24 horas más si hay pujas al final.
- Si te adjudican, paga la diferencia dentro del plazo notificado. Y decide en los primeros 5 días si quieres escritura pública, porque ese plazo no se recupera.
- Inscribe el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad y, si procede, inicia la vía civil para recuperar la posesión.
Si vas a necesitar financiación, el cronograma es lo que decide todo. Lo explicamos en cómo financiar una vivienda de subasta antes y después de pujar.
Ganar la puja no es lo mismo que quedarte el inmueble
Hay una circunstancia que casi nunca se cuenta y que conviene tener en la cabeza desde el principio: la operación puede caerse después de que hayas ganado.
El artículo 104.4 permite al deudor liberar sus bienes en cualquier momento anterior a la emisión de la certificación del acta de adjudicación o, si se ha optado por esa vía, al otorgamiento de la escritura pública de venta. Para ello tiene que pagar íntegramente la cantidad exigible (deuda, intereses, recargos y costas). El mismo aviso figura en las notificaciones que se hacen al inicio del procedimiento, según el artículo 101.2.
Punto crítico: por eso conviene separar mentalmente tres momentos que no son el mismo: ganar la puja, recibir la adjudicación y tener el documento público de venta. Hasta el tercero, el deudor todavía puede pagar y quedarse su inmueble. No pierdes dinero si ocurre, porque recuperas el depósito, pero sí pierdes el tiempo y el coste de oportunidad de haber tenido ese capital inmovilizado, y la operación con la que contabas se evapora.
Escritura pública o certificación del acta: la decisión de los 5 días
Cuando te notifican la adjudicación, tienes dos formas de documentar la compra, y una de ellas caduca muy rápido.
Por defecto recibes la certificación del acta de adjudicación, que es título suficiente para inscribir en el Registro. Sin coste adicional.
Si prefieres escritura pública de venta, tienes que comunicarlo de forma expresa en el plazo de 5 días desde la notificación de la adjudicación y, en ese mismo plazo, hacer un ingreso adicional del 5 por ciento del precio de remate (artículo 111.1).
Matiz importante: aquí hay que ser preciso con lo que dice la norma y con lo que no dice. Lo que el reglamento exige es un ingreso adicional del 5 por ciento del precio de remate, dentro de esos mismos cinco días. Lo que el reglamento no aclara es cómo se aplica después ese importe, y tampoco lo detalla la Agencia Tributaria en su sede. Así que no lo trates ni como un recargo que sube el precio un 5 por ciento ni como dinero perdido: trátalo como un desembolso adicional que tienes que tener disponible en cinco días, y comprueba en la notificación de adjudicación cómo se liquida en tu expediente concreto.
Lo que sí es seguro son dos cosas. Que ese importe no son los aranceles del notario, que van por su cuenta y se pagan aparte. Y que el plazo de cinco días corre en paralelo al de pago del remate, no después: si tu previsión de tesorería no lo contempla, ese día llega con sorpresa.
Lo que casi nadie te cuenta antes de pujar
Cuatro cosas que, en nuestra experiencia, desmontan operaciones que sobre el papel parecían claras:
- El depósito bajo invita a pujar sin haber hecho los deberes. Un 5 por ciento es poco dinero para entrar y mucho para perder. La barrera económica es baja; la barrera de información sigue siendo igual de alta que en una subasta judicial.
- Normalmente no vas a poder ver la vivienda por dentro. El inmueble está en poder del deudor o de sus ocupantes. Compras sobre documentación, y el estado real puede llevarse buena parte del descuento en reforma.
- Tu dinero puede quedar bloqueado sin que te adjudiquen nada. Si tu puja queda reservada, el depósito no se libera hasta que se resuelva la subasta y, en su caso, hasta que el mejor postor pague.
- Perder el plazo de pago no cuesta solo el depósito. El reglamento te hace responder además de los perjuicios que el impago cause a la Administración.
¿Cuándo merece la pena y cuándo no?
Tiene sentido cuando dispones de liquidez o de financiación cerrada antes de pujar, cuando has leído la certificación de cargas y sabes exactamente qué subsiste, cuando el inmueble está libre de ocupantes o el descuento absorbe el coste y los meses de recuperar la posesión, y cuando tu oferta puede situarse en el entorno del 50 por ciento del tipo o por encima.
No tiene sentido cuando piensas tramitar la hipoteca después de ganar, cuando el tipo es bajo porque arrastra cargas anteriores que no has cuantificado, cuando necesitas entrar a vivir en una fecha concreta, o cuando estás mirando el precio de salida y no el coste total.
Las subastas de Hacienda son una vía menos transitada que las judiciales y con una entrada económica muy accesible. Ese es su atractivo real y no es pequeño. Pero la accesibilidad de la entrada no rebaja ni un punto la exigencia de análisis previo: lo que en una subasta judicial te habría frenado el depósito, aquí te lo tienes que frenar tú.
Cómo te ayuda Pisoferta
Las subastas de la Agencia Tributaria pueden ser una buena puerta de entrada para un comprador o un inversor con liquidez, precisamente porque el depósito del 5 por ciento deja fuera a mucha menos gente. El problema es que ese mismo umbral bajo hace que se puje con menos análisis del que la operación necesita, y las decisiones caras se toman después, cuando ya no hay marcha atrás.
En Pisoferta llevamos más de 15 años acompañando a compradores e inversores en operaciones inmobiliarias y de financiación en toda España. Cuando nos traes una subasta de Hacienda, lo primero que hacemos es lo que evita los disgustos: leer la certificación de cargas y la nota simple para saber qué subsiste, calcular el coste total real sumando cargas, IBI, comunidad, impuestos y posible desalojo, fijar contigo una puja máxima que tenga sentido frente al valor de mercado de la zona y asegurar que el pago del remate está resuelto dentro del plazo.
Si la operación encaja y necesitas financiación, trabajamos esa parte para que el cronograma cuadre. Puedes empezar por simular tu hipoteca online y tener una primera referencia.
👉 Si has visto una subasta de Hacienda y quieres saber si los números cuadran antes de constituir el depósito, escríbenos. Un asesor analiza el caso contigo.
Preguntas frecuentes sobre las subastas de inmuebles de Hacienda
¿Cuánto hay que depositar para pujar en una subasta de Hacienda?
El 5 por ciento del tipo de subasta cuando el lote es un inmueble o contiene al menos uno, según el artículo 103 bis.1.b del Reglamento General de Recaudación. Si el lote fuera solo de bienes muebles, sería el 10 por ciento. Es el depósito más bajo de las tres vías: en una subasta judicial es el 20 por ciento y en una de la Seguridad Social el 25 o el 30 por ciento.
¿Dónde se publican las subastas de la Agencia Tributaria?
En el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es), que es donde se celebran electrónicamente. El anuncio de cada subasta se publica además en el Boletín Oficial del Estado. La AEAT mantiene también su propio buscador de bienes en subasta en su sede electrónica, útil para localizar inmuebles por provincia antes de entrar a pujar.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar si me adjudican el inmueble?
Quince días desde la notificación de la adjudicación, para ingresar la diferencia entre el precio de remate y el depósito. El reglamento no los califica de naturales, a diferencia de otros plazos del mismo artículo, así que se computan como hábiles. En cualquier caso, la propia notificación te indica la fecha límite exacta: esa es la que debes anotar.
¿Qué pasa si no pago en plazo?
Pierdes el depósito, que se aplica a cancelar las deudas del procedimiento. Además, el reglamento te obliga a resarcir a la Administración por los perjuicios que su impago le cause. Y la Mesa puede adjudicar el bien al siguiente postor que hubiera reservado su depósito, o declarar la subasta desierta.
¿Puedo pedir una hipoteca para comprar en una subasta de Hacienda?
Sí, pero tienes que llevarla resuelta antes de pujar. Quince días no dan para tasar, aprobar y firmar una hipoteca desde cero. Lo habitual es pagar con fondos propios o con financiación puente ya concedida y, una vez el inmueble está inscrito a tu nombre, hipotecarlo. Si el plan es “pediré la hipoteca cuando gane”, no llegas.
¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?
Por lo general no. El inmueble está en poder del deudor o de sus ocupantes y no se garantiza el acceso. Se compra sobre documentación, y por eso la verificación registral y el cálculo del coste de reforma pesan tanto en este tipo de operaciones.
¿Qué deudas heredo si compro un inmueble subastado por Hacienda?
Las cargas reales anteriores al derecho de Hacienda subsisten y pasan contigo, aunque ya estén descontadas del tipo de subasta. Las posteriores se cancelan por mandamiento una vez pagas el remate. Aparte, el inmueble responde de las cuotas de comunidad de la anualidad en curso y los tres años anteriores, y del IBI de los ejercicios no prescritos, hasta cuatro años.
¿Por qué algunos inmuebles salen tan baratos?
Por dos motivos distintos que conviene no confundir. Uno es legítimo desde el punto de vista del comprador: cuando un bien queda sin adjudicar, en la siguiente convocatoria la valoración se corrige por un coeficiente de 0,8, y de 0,6 en terceras y posteriores. El otro es una trampa habitual: el tipo ya viene rebajado porque se han descontado cargas anteriores que vas a asumir tú. En ese segundo caso el inmueble no es barato, solo lo parece.
¿Qué pasa si mi puja es inferior al 50% del tipo?
La Mesa decide con criterio propio si la acepta o declara la subasta desierta, y no existe precio mínimo de adjudicación. Por encima del 50 por ciento, en cambio, la Mesa está obligada a adjudicar al mejor postor. Conviene no confundir ese 50 por ciento con la puja mínima, que es el 10 por ciento del tipo: el primero marca cuándo la adjudicación deja de ser discrecional, el segundo solo desde dónde puedes ofertar.
¿Hacienda me entrega la vivienda si está ocupada?
No. El procedimiento administrativo de apremio no tiene un incidente equivalente al del artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en una ejecución judicial sí permite pedir la posesión dentro del propio procedimiento. Lo que recibes de Hacienda es el título de propiedad. Si hay ocupantes, primero hay que ver qué título tienen y después acudir a la vía que corresponda, con su coste y sus plazos.
¿Qué diferencia hay entre una subasta de Hacienda y una de la Seguridad Social?
Casi todo. Las de Hacienda son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas del BOE. Las de la Seguridad Social van por un sistema propio de la Tesorería y son presenciales: se presenta postura en sobre cerrado en la Dirección Provincial y después hay puja de viva voz ante una mesa, y el anuncio se publica en el tablón de la sede electrónica de la Seguridad Social, no en el BOE. Los depósitos también cambian: 5 por ciento en Hacienda, frente al 25 por ciento con sobre cerrado o el 30 por ciento para entrar en el acto en la Seguridad Social. Y el plazo de pago pasa de 15 días a 5 días hábiles. Además, la Tesorería vende también inmuebles de su propio patrimonio, normalmente libres de cargas, algo que en Hacienda no existe.
¿Necesito certificado digital para pujar?
Sí. Para darte de alta en el Portal de Subastas del BOE y para pujar necesitas un medio electrónico de identificación admitido: certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. También puedes darte de alta compareciendo en persona ante un funcionario de una administración que celebre subastas en el portal. El registro es gratuito.
¿Puede quedarse sin efecto la subasta aunque yo la haya ganado?
Sí. El deudor puede liberar sus bienes pagando íntegramente la cantidad exigible en cualquier momento anterior a que se emita la certificación del acta de adjudicación o se otorgue la escritura pública. Ganar la puja no cierra la operación: el punto de no retorno es el documento público de venta. Si ocurre, recuperas tu depósito, pero pierdes la operación y el tiempo que llevabas con el capital inmovilizado.
¿Merece la pena pedir escritura pública o me quedo con la certificación del acta?
La certificación del acta de adjudicación es título suficiente para inscribir y no cuesta nada extra. La escritura pública hay que solicitarla en los 5 días siguientes a la notificación y conlleva un ingreso adicional del 5 por ciento del precio de remate, que tienes que tener disponible en ese plazo. El reglamento no detalla cómo se aplica luego ese importe, así que confirma la liquidación en tu notificación. Suele compensar cuando el inmueble tiene una situación registral compleja o cuando vas a necesitar la escritura para una operación financiera posterior.
⚠️ Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero personalizado. Los porcentajes y plazos citados proceden del texto consolidado del Reglamento General de Recaudación (Real Decreto 939/2005) publicado en el BOE y de la sede electrónica de la Agencia Tributaria, consultados el 23 de agosto de 2026, y pueden variar si la norma se modifica o según la convocatoria concreta. El anuncio oficial de cada subasta manda sobre cualquier resumen, incluido este. Antes de pujar, conviene contar con asesoramiento profesional.
Actualizado el 23 de agosto de 2026.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero con más de 15 años de experiencia acompañando a compradores e inversores en operaciones de subasta, compraventa e hipoteca en España.
