Hay una idea que lleva años circulando y que en 2026 ya no se sostiene: que la Sareb es un catálogo de vivienda barata del Estado al que cualquiera puede entrar a comprar. Ni es un catálogo abierto, ni la Sareb vende directamente, ni lo que queda es necesariamente barato.
Y hay un cambio reciente que conviene tener presente antes de buscar: una parte grande de su cartera residencial ha dejado de estar a la venta. El Consejo de Ministros acordó en julio de 2025 traspasarla al Estado para destinarla a vivienda asequible, y esa parte ya no se compra: se alquila, con convocatoria y con requisitos.
En esta guía te explicamos qué es exactamente la Sareb, qué se ha ido y qué queda, dónde está lo que todavía se puede comprar y qué comprobar antes de firmar. Con los documentos oficiales enlazados para que verifiques cada dato por tu cuenta.
Los pisos de la Sareb, en 30 segundos
- La Sareb no te vende a ti directamente. Comercializa a través de gestoras externas, igual que la banca.
- Más de 40.000 viviendas han sido identificadas como aptas para política pública de vivienda y se están transmitiendo a SEPES, hoy CASA47.
- Esa parte es alquiler asequible, no venta. Se accede por convocatoria pública, no comprando.
- Lo que queda comprable tiende a estar fuera de las áreas metropolitanas y en municipios pequeños, porque el criterio de selección se llevó justo lo contrario.
- La Sareb tiene fecha de caducidad: 2027. Está escrito en el BOE desde su creación.
- Las deudas que heredas son las mismas que en cualquier piso de banco: comunidad del año en curso más tres anteriores, e IBI no prescrito.
Qué es la Sareb, y qué no es
La Sareb es la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria. Se creó en 2012 para sacar del balance de las cajas y bancos rescatados los préstamos e inmuebles problemáticos, y venderlos poco a poco para devolver una deuda avalada por el Estado.
Dos precisiones que cambian la forma de tratarla, y las dos están en el Real Decreto-ley 1/2022:
No es una inmobiliaria pública al uso. Aunque el FROB, que es una entidad pública, puede tener y tiene una participación “igual o superior al cincuenta por ciento del capital”, la norma dice expresamente que la sociedad “se mantendrá sometida al ordenamiento jurídico privado”. Es decir: es de mayoría pública, pero se comporta como una empresa privada que vende activos, no como una administración que reparte vivienda.
Tiene fecha de cierre. El mismo real decreto-ley lo repite tres veces: se le encomendó la venta de sus activos “en un plazo que concluye en 2027”, tiene “un horizonte temporal limitado hasta 2027” y habla del “fin de la vida de la compañía en 2027”.
Punto crítico: eso significa que todo lo que leas sobre la Sareb, incluido este artículo, tiene fecha de caducidad corta. Una sociedad que se liquida en 2027 no va a mantener su catálogo ni sus canales indefinidamente. Comprueba siempre el estado actual antes de tomar una decisión.
El cambio de 2025: más de 40.000 viviendas salen del mercado de compra
El Consejo de Ministros aprobó el 1 de julio de 2025 un acuerdo, publicado en el BOE mediante la Orden PJC/784/2025, por el que se encomienda “la realización de las actuaciones necesarias para hacer efectiva la transmisión de los inmuebles de titularidad de la Sareb aptos para tal fin a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo”.
Las cifras están en el propio texto oficial:
| Concepto | Cifra oficial |
|---|---|
| Viviendas identificadas como aptas o potencialmente aptas | más de 40.000 |
| Suelos identificados | cerca de 2.400 |
| Viviendas que esos suelos podrían albergar | 55.000 aproximadamente |
| Valor de mercado estimado del conjunto | en torno a 5.000 millones de euros |
Matiz importante: el texto dice “identificado de forma preliminar” y “aptas o potencialmente aptas”. No es una lista cerrada ni un traspaso ya consumado en su totalidad: es un proceso en marcha. Presentarlo como algo terminado sería exagerar lo que dice el documento.
Los criterios que deciden qué se va y qué se queda
El acuerdo fija un criterio geográfico explícito para seleccionar las viviendas que pasan a política pública, y de ahí se puede deducir dónde queda algo comprable:
- Situadas en municipios de áreas metropolitanas e islas.
- O en municipios de más de 5.000 habitantes.
- O en municipios de más de 1.000 habitantes con crecimiento poblacional superior al 5% en los últimos diez años.
- Con un mínimo de concentración de diez viviendas en los municipios que no pertenezcan a áreas metropolitanas e islas.
Para los suelos, el criterio es municipios de más de 5.000 habitantes.
Regla práctica Pisoferta: dale la vuelta al criterio y tienes el mapa de lo que sigue en venta. Si el Estado se ha quedado con lo que está en áreas metropolitanas, en islas y en municipios con población o crecimiento, lo que queda en el circuito de compraventa tiende a ser lo contrario: municipios pequeños, sin crecimiento demográfico y con viviendas sueltas en lugar de bloques. Eso no lo hace mala compra, pero cambia por completo la expectativa con la que hay que buscar.
CASA47 es alquiler, no venta
Esta confusión es la que más consultas nos genera, y entenderla ahorra tiempo de búsqueda.
Los inmuebles transmitidos se integran en el patrimonio de SEPES, la entidad pública empresarial de suelo, que se ha transformado en CASA47. Y CASA47 no es un portal de compraventa.
La nota oficial de La Moncloa del 19 de diciembre de 2025 lo dice en su propio titular: la ciudadanía ya se puede inscribir en la convocatoria piloto de CASA47 para acceder a alquiler asequible.
Lo que hay que hacer siempre: distinguir en qué circuito estás antes de invertir tiempo. Si buscas comprar, CASA47 no es tu sitio, por mucho que las viviendas vengan de la Sareb. Si lo que necesitas es alquiler asequible, entonces sí, pero el acceso es por convocatoria pública con requisitos, no por navegar un catálogo y hacer una oferta.
Son dos circuitos distintos con el mismo origen, y conviene saber en cuál estás antes de empezar.
La Sareb no te vende directamente: quién comercializa de verdad
Igual que pasa con la banca, aquí hay un intermediario que casi nadie identifica. La Sareb no atiende compradores particulares en ventanilla: encarga la comercialización de su cartera a gestoras especializadas externas, que son las que publican los anuncios, enseñan las viviendas y tramitan la operación.
Esto es exactamente el mismo patrón que ya explicamos en la guía de pisos y casas embargados de bancos: el nombre que aparece en el anuncio rara vez es el del propietario.
Matiz importante: no publicamos aquí la lista de gestoras con nombre y apellidos, y es deliberado. Estas sociedades cambian de manos, se fusionan y pierden o ganan carteras con frecuencia, así que cualquier lista que escribiéramos hoy estaría desactualizada en meses. Ya nos pasó revisando el sector: gestoras que todo el mundo seguía recomendando llevaban años absorbidas por otras.
El dato estable no es el nombre de la gestora. Es quién figura como titular en el Registro de la Propiedad, y eso te lo dice una nota simple por unos pocos euros.
Cómo comprar un piso de la Sareb, paso a paso
El procedimiento es el de una compraventa ordinaria, no el de una subasta. Puedes visitar la vivienda, negociar el precio y financiarla con una hipoteca normal. Lo que cambia es el vendedor y su ritmo.
Paso 1. Confirma el titular real. Pide la nota simple registral antes de nada. Te dirá si el propietario es la Sareb, una sociedad instrumental suya, un fondo o ya el Estado. Ese dato determina con quién negocias y a quién reclamas después. Si no sabes interpretarla, tenemos una guía sobre cómo leer una nota simple.
Paso 2. Comprueba si esa vivienda estaba en la lista de traspaso. Si cumple los criterios geográficos del acuerdo, existe la posibilidad de que esté en proceso de transmisión al Estado. Preguntarlo por escrito te ahorra meses de negociación con quien ya no va a poder venderte.
Paso 3. Pregunta por escrito por la situación posesoria. Es la pregunta incómoda y no se puede saltar: ¿la vivienda está libre de ocupantes en este momento? Puede haber una ocupación sin título o un inquilino con contrato en vigor que se subroga, y son dos problemas de gravedad muy distinta. Si hay contrato de alquiler vigente, la operación sigue siendo posible pero cambian las reglas, y lo explicamos en la guía de comprar un piso con inquilino.
Paso 4. Exige el certificado de estar al corriente con la comunidad. Es tu defensa directa contra la deuda que sí se hereda.
Paso 5. Presupuesta la reforma antes de ofertar, no después. Buena parte de este stock lleva años vacío. Ese número es tu principal argumento de negociación.
Paso 6. Compara la financiación fuera. Nada te obliga a financiarte donde te venden. Si te interesa el escenario de financiación completa, tenemos analizado qué pide realmente la banca en la guía de la hipoteca al 100% más gastos.
Las deudas que heredas son las mismas que en cualquier piso de banco
Que el vendedor sea de mayoría pública no cambia nada aquí. La ley es la misma:
Sí heredas la deuda de la comunidad de propietarios del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Lo establece el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal: la vivienda responde de esas cuotas con independencia de quién fuera el propietario cuando se generaron.
Sí heredas el IBI no prescrito, con un límite de cuatro años. El artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece la afección real del inmueble al pago de la deuda tributaria.
No heredas la hipoteca del anterior propietario ni los suministros impagados.
Si vienes del mundo de las subastas judiciales, el reparto de cargas allí es distinto y más duro. Lo tenemos desglosado en el artículo sobre cargas y deudas en una subasta judicial.
¿Son más baratos los pisos de la Sareb?
Respuesta directa: no por definición. La Sareb tiene el mandato de vender para devolver una deuda avalada por el Estado, no el de vender barato. Un vendedor con esa presión ajusta precios al mercado, no por debajo del mercado.
En nuestra experiencia, las dos situaciones en las que sí aparece un descuento real son las mismas de siempre: viviendas que necesitan una reforma que el comprador no ha presupuestado, y viviendas con un problema de posesión. Cuando veas una rebaja que no se explica sola, la pregunta útil no es por qué está tan barato, sino qué tiene.
Nuestra recomendación experta: trata el piso de la Sareb como una opción más del mercado, no como una categoría con descuento garantizado. Compara siempre con lo que ofrece un particular en la misma zona antes de decidir. Y si la vivienda está en un municipio pequeño, ten en cuenta que la liquidez a la hora de revender es distinta: podrás comprar bien y tardar en vender.
Aviso sobre la vigencia de esta información
Este artículo describe la situación a fecha de septiembre de 2026, y es un terreno en movimiento por tres motivos a la vez: la Sareb tiene su horizonte legal en 2027, la transmisión de inmuebles a SEPES y CASA47 es un proceso en curso y no una foto fija, y las gestoras que comercializan estas carteras cambian de titular con frecuencia.
Antes de tomar cualquier decisión, confirma las condiciones finales con la entidad o gestora concreta que comercialice la vivienda, y comprueba el titular registral con una nota simple actualizada. Nada de lo que leas en un artículo, este incluido, sustituye a la comprobación sobre el inmueble concreto que te interesa.
Preguntas frecuentes sobre comprar pisos de la Sareb
¿Se pueden comprar pisos directamente a la Sareb?
No en el sentido de acudir a la Sareb como si fuera una inmobiliaria. La sociedad encarga la comercialización de su cartera a gestoras externas, que son las que publican los anuncios y tramitan la venta. Lo que sí puedes hacer es identificar el titular registral de la vivienda que te interesa mediante una nota simple, y a partir de ahí saber con quién estás negociando realmente.
¿Qué es CASA47 y puedo comprar allí una vivienda?
CASA47 es la entidad pública resultante de transformar SEPES, y recibe los inmuebles de la Sareb identificados como aptos para política de vivienda asequible. No es un canal de compraventa: su convocatoria piloto, abierta en diciembre de 2025, es para acceder a alquiler asequible mediante inscripción y requisitos. Si tu objetivo es comprar, ese no es el circuito.
¿Cuántas viviendas de la Sareb han pasado a manos públicas?
El acuerdo del Consejo de Ministros de julio de 2025 habla de más de 40.000 viviendas identificadas de forma preliminar como aptas o potencialmente aptas, además de cerca de 2.400 suelos con capacidad para unas 55.000 viviendas más. El propio texto las califica de identificación preliminar, así que es una cifra de trabajo sobre un proceso en marcha, no un traspaso cerrado.
¿Los pisos de la Sareb son más baratos que los del mercado?
No de forma automática. La Sareb vende para devolver deuda avalada por el Estado, y ajusta sus precios al mercado. Los descuentos grandes suelen corresponder a viviendas con reforma pendiente o con un problema de posesión, es decir, tienen una explicación que conviene averiguar antes de ofertar.
¿Qué deudas asumo si compro un piso de la Sareb?
Las mismas que en cualquier vivienda de segunda mano: las cuotas de comunidad del año en curso y los tres años naturales anteriores, por el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, y el IBI no prescrito hasta un máximo de cuatro años, por el artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. No asumes la hipoteca anterior ni los suministros impagados del titular previo.
¿Los pisos de la Sareb se venden en subasta?
No como norma. Son inmuebles que ya están en su balance y se venden mediante compraventa ordinaria, con visita, negociación y notario. Lo que se subasta son las viviendas que todavía están en proceso de ejecución, y esas las vende el juzgado: lo explicamos en la guía del Portal de Subastas del BOE.
¿Qué pasará con los pisos de la Sareb después de 2027?
La sociedad se creó con un horizonte temporal que concluye en 2027, según su propia normativa. Qué ocurre exactamente con la cartera que quede sin vender en esa fecha no está cerrado a día de hoy, y cualquier respuesta concreta sería especulación. Es una razón más para confirmar la situación de cada inmueble en el momento de la compra.
¿Puedo pedir una hipoteca para comprar un piso de la Sareb?
Sí, la financiación funciona como en cualquier compraventa ordinaria. Puedes acudir a la entidad que prefieras, y conviene pedir al menos dos ofertas antes de decidir. A diferencia de la subasta judicial, aquí tienes tiempo para tramitar una hipoteca con normalidad.
En resumen
Los pisos de la Sareb siguen siendo una vía válida para comprar vivienda, pero en 2026 hay que entrar con la idea correcta: buena parte del stock urbano y metropolitano se ha reservado para política pública de alquiler, y lo que queda en venta se comporta como cualquier otro activo de mercado, con su gestora intermediaria y su precio ajustado.
Lo que decide el resultado son las mismas cuatro comprobaciones de siempre: la nota simple, el certificado de la comunidad, el presupuesto de reforma y la comparación honesta con lo que ofrece un particular en la misma zona.
Si estás valorando una vivienda concreta y quieres una segunda opinión antes de dar el paso, en Pisoferta llevamos más de quince años revisando este tipo de operaciones desde el lado del comprador.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero con más de 15 años de experiencia acompañando a compradores en operaciones de vivienda adjudicada y subasta.
