En 2025 se iniciaron en España 14.962 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, un 17,7 por ciento más que el año anterior. Es la cifra oficial del INE, y rompe la tendencia a la baja de los años previos.
Pero el número grande no es lo interesante. Lo interesante es dónde.
Cuatro provincias concentran el 36,6 por ciento de todo el país: Barcelona, Madrid, Valencia y Alicante. Eso es previsible, porque son las más pobladas. Lo que no es previsible es el movimiento: Andalucía ya reúne el 24 por ciento de los embargos de España y crece un 33,6 por ciento en un año, mientras varias provincias del arco mediterráneo que dominaron el mapa durante una década llevan dos años bajando.
Si estás buscando vivienda embargada, ese cambio de mapa te dice más que cualquier ranking de precios. Aquí tienes los datos provincia a provincia, qué significan de verdad y, sobre todo, qué no significan.
Antes de seguir: qué mide exactamente este dato
El INE cuenta certificaciones registrales de ejecuciones hipotecarias iniciadas. La unidad estadística es la hipoteca, no la vivienda.
Eso implica tres cosas que conviene tener claras:
- Iniciada no es adjudicada. Un procedimiento que empieza puede terminar en acuerdo, en dación en pago, en venta del propietario o en subasta.
- No es un inventario de viviendas en venta. Estos datos no te dicen cuántos pisos tiene un banco disponibles hoy en tu provincia.
- El INE no publica ni la duración ni el desenlace de estos procedimientos, así que nadie puede decirte con esta fuente cuántos acaban en manos del banco.
Es un indicador de dónde se está generando el stock futuro, no un catálogo. Lo usamos como lo que es.
Cuántas viviendas embargadas hay en España
En 2025 se iniciaron 14.962 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, frente a 12.717 en 2024. Un aumento del 17,7 por ciento.
El detalle importa más que el total:
| Tipo | 2024 | 2025 | Variación |
|---|---|---|---|
| Vivienda de segunda mano | 11.489 | 13.825 | +20,3% |
| Vivienda nueva | 1.228 | 1.137 | -7,4% |
| Total | 12.717 | 14.962 | +17,7% |
Punto crítico: el crecimiento está entero en la segunda mano. La vivienda nueva baja. Es un perfil de crisis distinto al de 2008, cuando lo que reventó fue la obra nueva de promotoras quebradas. Ahora lo que se ejecuta es la vivienda usada de particulares que no llegan a la cuota.
Ese perfil se confirma en el otro corte que publica el INE: de las 14.962 ejecuciones, 13.069 corresponden a viviendas de persona física (el 87,3 por ciento) y 1.893 a persona jurídica.
Para el comprador esto tiene una consecuencia práctica: la mayoría de estas viviendas son pisos usados, habitados, en barrios consolidados. No promociones a medio terminar.
El mapa completo: viviendas embargadas por provincia
Estos son los datos de las 52 provincias, ordenados por volumen en 2025.
| # | Provincia | 2024 | 2025 | Variación | % del total |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Barcelona | 1.668 | 1.968 | +18,0% | 13,2% |
| 2 | Madrid | 1.161 | 1.328 | +14,4% | 8,9% |
| 3 | Valencia | 920 | 1.180 | +28,3% | 7,9% |
| 4 | Alicante | 1.037 | 1.001 | -3,5% | 6,7% |
| 5 | Sevilla | 538 | 739 | +37,4% | 4,9% |
| 6 | Murcia | 684 | 667 | -2,5% | 4,5% |
| 7 | Málaga | 420 | 613 | +46,0% | 4,1% |
| 8 | Cádiz | 429 | 562 | +31,0% | 3,8% |
| 9 | Almería | 463 | 478 | +3,2% | 3,2% |
| 10 | Tarragona | 454 | 425 | -6,4% | 2,8% |
| 11 | Toledo | 269 | 417 | +55,0% | 2,8% |
| 12 | Granada | 329 | 416 | +26,4% | 2,8% |
| 13 | Girona | 442 | 407 | -7,9% | 2,7% |
| 14 | Las Palmas | 383 | 399 | +4,2% | 2,7% |
| 15 | Córdoba | 201 | 353 | +75,6% | 2,4% |
| 16 | Castellón | 268 | 341 | +27,2% | 2,3% |
| 17 | Santa Cruz de Tenerife | 281 | 308 | +9,6% | 2,1% |
| 18 | A Coruña | 178 | 305 | +71,3% | 2,0% |
| 19 | Asturias | 202 | 269 | +33,2% | 1,8% |
| 20 | Jaén | 187 | 254 | +35,8% | 1,7% |
| 21 | Zaragoza | 207 | 227 | +9,7% | 1,5% |
| 22 | Huelva | 127 | 183 | +44,1% | 1,2% |
| 23 | Pontevedra | 152 | 176 | +15,8% | 1,2% |
| 24 | Illes Balears | 185 | 167 | -9,7% | 1,1% |
| 25 | Badajoz | 118 | 158 | +33,9% | 1,1% |
| 26 | Lleida | 103 | 137 | +33,0% | 0,9% |
| 27 | Bizkaia | 112 | 133 | +18,8% | 0,9% |
| 28 | León | 98 | 125 | +27,6% | 0,8% |
| 29 | Cantabria | 107 | 106 | -0,9% | 0,7% |
| 30 | Cáceres | 57 | 97 | +70,2% | 0,6% |
| 31 | Ciudad Real | 80 | 95 | +18,8% | 0,6% |
| 32 | La Rioja | 111 | 85 | -23,4% | 0,6% |
| 33 | Gipuzkoa | 63 | 84 | +33,3% | 0,6% |
| 34 | Albacete | 56 | 80 | +42,9% | 0,5% |
| 35 | Valladolid | 139 | 80 | -42,4% | 0,5% |
| 36 | Guadalajara | 79 | 78 | -1,3% | 0,5% |
| 37 | Navarra | 56 | 62 | +10,7% | 0,4% |
| 38 | Huesca | 55 | 58 | +5,5% | 0,4% |
| 39 | Salamanca | 27 | 56 | +107,4% | 0,4% |
| 40 | Burgos | 53 | 46 | -13,2% | 0,3% |
| 41 | Ourense | 24 | 42 | +75,0% | 0,3% |
| 42 | Zamora | 19 | 36 | +89,5% | 0,2% |
| 43 | Ávila | 46 | 35 | -23,9% | 0,2% |
| 44 | Segovia | 10 | 33 | +230,0% | 0,2% |
| 45 | Palencia | 14 | 32 | +128,6% | 0,2% |
| 46 | Araba/Álava | 31 | 29 | -6,5% | 0,2% |
| 47 | Lugo | 27 | 27 | 0,0% | 0,2% |
| 48 | Cuenca | 20 | 24 | +20,0% | 0,2% |
| 49 | Ceuta | 6 | 16 | +166,7% | 0,1% |
| 50 | Soria | 2 | 10 | +400,0% | 0,1% |
| 51 | Melilla | 10 | 8 | -20,0% | 0,1% |
| 52 | Teruel | 9 | 7 | -22,2% | 0,0% |
Matiz importante con las provincias pequeñas. Soria pasa de 2 a 10 y sale un +400 por ciento. Segovia, de 10 a 33. Con cifras tan bajas, un puñado de casos dispara el porcentaje y no significa nada sobre el mercado. Los porcentajes solo son informativos a partir de unas cien ejecuciones al año. Debajo de eso, mira el número absoluto y olvídate de la variación.
Dónde está creciendo el mapa y dónde se está vaciando
Aquí está la noticia que no cuenta la tabla ordenada por volumen.
Andalucía es el nuevo centro de gravedad
Las ocho provincias andaluzas suman 3.598 ejecuciones en 2025 frente a 2.694 en 2024, un aumento del 33,6 por ciento. Eso las convierte en el 24 por ciento de todo el país.
Y no es una provincia tirando del resto: sube Córdoba un 75,6 por ciento, Málaga un 46, Huelva un 44,1, Sevilla un 37,4, Jaén un 35,8, Cádiz un 31 y Granada un 26,4. Solo Almería se queda casi plana, con un 3,2.
El arco mediterráneo se estabiliza o baja
Alicante (-3,5 por ciento), Murcia (-2,5), Tarragona (-6,4), Girona (-7,9) y Baleares (-9,7) bajan. Son exactamente las provincias que durante años encabezaron cualquier lista de vivienda embargada.
Aquí entramos en interpretación, y conviene decirlo: el INE da el número, no el motivo. Nuestra lectura es que ese stock ya se ha digerido, porque son mercados con mucha demanda extranjera y turística donde la vivienda se ha ido colocando. Sigue habiendo viviendas embargadas en esas provincias; lo que ocurre es que se generan menos nuevas.
El interior y el noroeste aparecen en el mapa
A Coruña sube un 71,3 por ciento, Cáceres un 70,2, Toledo un 55, Albacete un 42,9, Badajoz un 33,9 y Asturias un 33,2.
Este es el movimiento que más nos llama la atención, y va nuestra opinión por delante: son mercados con poca competencia de compradores profesionales. Los fondos y los inversores en volumen miran la costa y las capitales. En Cáceres o en Zamora te encuentras con mucha menos gente pujando.
Qué significa este mapa si estás buscando comprar
Regla práctica Pisoferta: el número de ejecuciones de una provincia te dice dónde mirar, no cuánto vas a pagar. Son dos preguntas distintas y confundirlas es el error más caro de este mercado.
Una provincia con muchos embargos genera más oferta futura, y más oferta suele significar más margen de negociación. Pero el precio de una vivienda concreta lo fija el barrio, el estado del inmueble y lo que el vendedor necesite cerrar, no la estadística provincial.
Lo que sí puedes hacer con estos datos:
Priorizar dónde buscar. Si eres flexible con la ubicación, las provincias que están creciendo en el mapa tendrán más oferta en los próximos años. Las que bajan, menos.
Calibrar la competencia. En Barcelona o Málaga compites con inversores profesionales. En Ourense o Palencia, mucho menos.
Entender el tipo de vivienda que vas a encontrar. Con el 87,3 por ciento de los casos en manos de persona física y el crecimiento concentrado en segunda mano, lo que hay son pisos usados de particulares. Prepárate para reforma, no para obra nueva.
Lo que hay que hacer siempre: cruzar el dato provincial con el precio real del barrio concreto que te interesa. Una vivienda en una provincia con muchos embargos no es barata por eso.
Por qué el número de embargos no te dice el precio
Es la confusión que más vemos y merece un apartado propio.
Que una provincia tenga muchas ejecuciones hipotecarias no significa que allí la vivienda sea barata. Barcelona lidera la tabla y es uno de los mercados más caros de España. La razón es aritmética: donde hay más hipotecas hay más ejecuciones, y donde hay más población hay más hipotecas.
El descuento real de una vivienda embargada, cuando existe, viene de tres factores que no aparecen en ninguna estadística provincial: el estado del inmueble, la prisa del vendedor y la situación posesoria. De esos tres, el que más dinero mueve es el primero.
Lo desarrollamos en la guía de pisos y casas embargados de bancos, donde explicamos qué deudas heredas, qué documentos pedir y por qué el descuento no es automático.
Cómo buscar viviendas embargadas en tu provincia
Los datos del INE te dicen dónde. Para el cómo, hay tres vías reales y funcionan de forma distinta:
Vivienda ya adjudicada al banco. La entidad la revende como una compraventa normal, con visita y negociación. Es la vía más accesible y la explicamos entera en la guía de pisos embargados de bancos.
Subasta judicial. El inmueble todavía está en proceso y lo vende el juzgado. Más descuento potencial, más riesgo y sin posibilidad de visitarlo. El funcionamiento completo está en la guía de subastas inmobiliarias en España y en la del Portal de Subastas del BOE.
Subasta administrativa. Hacienda y la Seguridad Social también embargan y venden inmuebles, con reglas propias y depósitos muy distintos. Están explicadas en las guías de subastas de Hacienda y subastas de la Seguridad Social.
En las tres, el paso previo es el mismo: pedir la nota simple y leerla entera. Si no sabes interpretarla, tenemos una guía de la nota simple con las trampas habituales. Y antes de pujar por nada, conviene saber qué cargas y deudas asumes.
Preguntas frecuentes sobre viviendas embargadas por provincia
¿En qué provincia hay más viviendas embargadas?
Barcelona, con 1.968 ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre vivienda en 2025, seguida de Madrid con 1.328, Valencia con 1.180 y Alicante con 1.001. Entre las cuatro suman el 36,6 por ciento del total nacional, aunque en buena medida es reflejo de su población.
¿Están aumentando los embargos de vivienda en España?
Sí. En 2025 se iniciaron 14.962 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas frente a 12.717 en 2024, un 17,7 por ciento más. El aumento se concentra en la vivienda de segunda mano, que sube un 20,3 por ciento, mientras la vivienda nueva baja un 7,4 por ciento.
¿Significa esto que hay muchas casas embargadas en venta en esas provincias?
No directamente. La estadística cuenta procedimientos que empiezan, no viviendas que un banco ya posee y tiene publicadas. Entre el inicio del procedimiento y una hipotética venta puede pasar mucho tiempo, y muchos casos no terminan en adjudicación al banco.
¿Son más baratas las viviendas en provincias con más embargos?
No existe esa relación. Barcelona encabeza la lista y es uno de los mercados más caros del país. Lo que abarata una vivienda embargada concreta es su estado de conservación, la urgencia del vendedor y si está libre de ocupantes.
¿De dónde salen estos datos?
De la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística, tablas de viviendas con ejecución iniciada por provincia. Son datos oficiales anuales y los actualizamos cuando el INE publica el ejercicio siguiente.
¿Puedo comprar una vivienda embargada en cualquier provincia?
Sí. Ni las subastas judiciales ni las ventas de banco tienen restricción de residencia. Lo que cambia entre provincias es la oferta disponible y la competencia que vas a encontrar.
En resumen
El mapa de la vivienda embargada en España se está moviendo. Andalucía concentra ya una de cada cuatro ejecuciones del país y crece a doble dígito, el interior y el noroeste aparecen con subidas muy fuertes, y el arco mediterráneo que dominó la última década se está estabilizando.
Nuestra recomendación experta: usa este mapa para decidir dónde buscar y con cuánta competencia vas a encontrarte. Para decidir cuánto pagar, olvídate de la estadística y ve al inmueble concreto, a su nota simple y a su presupuesto de reforma.
Si estás valorando una vivienda embargada en cualquier punto de España y quieres una opinión antes de dar el paso, en Pisoferta llevamos más de quince años revisando este tipo de operaciones desde el lado del comprador.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero con más de 15 años de experiencia acompañando a compradores en operaciones de vivienda adjudicada y subasta.
