Si tienes una vivienda que no utilizas de forma habitual, lo más inteligente es ponerla en el mercado de alquiler. Disponer de un buen inquilino te hará obtener un rendimiento mensual por tu propiedad y, a la vez, acabará con el riesgo de que la casa sea okupada.
La legislación sobre arrendamientos urbanos no obliga a que el contrato celebrado entre arrendador y arrendatario se haga por escrito. No obstante, nosotros te recomendamos que los pactos queden reflejados en un documento elaborado por un especialista. Así, tanto tú como propietario, como tu inquilino, conoceréis mejor vuestros derechos y vuestras obligaciones.
¿Cuáles son los datos esenciales que deben aparecer en un contrato de alquiler?
Duración del contrato
Esta es una de las cuestiones más importantes. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula las cuestiones en torno a las prórrogas, pero este contrato está regido por la voluntad de las partes, así que podéis alcanzar diferentes acuerdos.
El contrato puede tener una duración de varios meses, o de varios años. No obstante, el plazo legal de prórroga es de cinco años. Es decir, si habéis pactado menos tiempo, pero llegado el fin del plazo el inquilino desea quedarse, por disposición legal el contrato se puede ampliar hasta cinco años.
Desistimiento del contrato
El arrendamiento puede acabar antes del tiempo pactado. Esto puede ocurrir si tú como propietario necesitas la vivienda para ti o para un familiar cercano, o si tu inquilino decide libremente que se marcha.
Es conveniente que el contrato recoja cómo debe ser el preaviso si alguna de las partes decide desistir de forma anticipada. Además, puedes establecer una penalización para el inquilino si se marcha antes de tiempo. Normalmente suele consistir en el pago de algunas mensualidades extra.
Autorización sobre el subarriendo
¿Podrá tu inquilino alquilar la vivienda a otra persona o alquilar una habitación en la casa o piso alquilado? Esto es algo que debéis decidir en la negociación y que debería quedar claramente especificado en el contrato para evitar posibles problemas. Especialmente si habéis decidido que no será posible el subarriendo.
Actualización de la renta
Si un contrato de alquiler dura varios años, es lógico pensar que la renta debe actualizarse. La regla general es que la actualización se hará teniendo en cuenta lo pactado entre las partes. Si bien lo más común es hacer la actualización de conformidad con el IPC.
Para evitar problemas, el contrato debe especificar qué factores se tendrán en cuenta para llevar a cabo la actualización y cómo se realizará la comunicación al inquilino para que conozca la modificación operada en lo que debe pagar mes a mes.
Distribución de los gastos
La Ley de Arrendamientos Urbanos determina qué gastos de conservación debe asumir el arrendador y cuáles el arrendatario. Pero, ¿qué ocurre con el pago de la comunidad de vecinos, los impuestos municipales, los suministros, etc.?
Sobre estas materias rige el principio de libertad de pactos. Por eso, lo que hayáis acordado al respecto debe quedar debidamente reflejado en el contrato de arrendamiento.
Cuidado con las cláusulas ilegales
A la hora de negociar un contrato de alquiler, hay que ser especialmente cuidadosos para no acabar imponiendo al inquilino obligaciones que son ilegales. Por ejemplo, hacer recaer sobre él el pago de todos los gastos de reparación de la vivienda, sin importar de qué tipo sean.
O la cláusula que implica que la fianza no será devuelta al inquilino aunque este entregue el inmueble en perfecto estado no queden obligaciones pendientes de pago.
Como has comprobado, un contrato de alquiler bien redactado puede evitaros muchos problemas y discusiones. Es la herramienta perfecta para que la relación entre tú y tu inquilino se desarrolle de la mejor forma posible.
