Mucha gente llega a la compra de su primera vivienda pensando que con la entrada del 20% ya tiene resuelto el ahorro. Y entonces aparecen tasación, ITP, notaría, registro, gestoría… y la cuenta no cuadra.
La buena noticia es que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), el banco asume la mayor parte de los gastos de constitución de la hipoteca. La mala noticia es que el banco no paga la compra. La compraventa y la hipoteca son dos operaciones distintas que se firman el mismo día, y los gastos de la compraventa siguen siendo tuyos.
En este artículo te explicamos exactamente quién paga qué en una hipoteca firmada en 2026, cuánto efectivo necesitas tener listo antes de pisar la notaría y por qué la pregunta “¿se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?” tiene una respuesta distinta según el año en que la firmaste.
¿Cuánto cuesta de verdad firmar una hipoteca?
Para hacerte una idea rápida: además del precio de la vivienda, debes reservar entre un 10% y un 13% adicional en gastos e impuestos. Ese rango orientativo incluye los gastos de la compraventa (que pagas tú) y deja fuera los gastos de constitución de la hipoteca (que paga el banco).
Sobre una vivienda de 200.000 euros, eso significa entre 20.000 y 26.000 euros adicionales de coste de cierre, además de la entrada del 20%. En total, alrededor de 60.000-66.000 euros de efectivo necesario para una compraventa estándar de segunda mano con hipoteca al 80%.
Cifras orientativas. Varían según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda (nueva o segunda mano) y el banco. Solicita un cálculo personalizado antes de comprometer arras.
Quién paga qué: tabla rápida
Esta es la tabla que conviene tener delante antes de cualquier conversación con el banco o con el vendedor:
| Gasto | Quién paga | A qué operación pertenece |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Comprador | Hipoteca |
| ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva) | Comprador | Compraventa |
| Notaría de la compraventa | Comprador | Compraventa |
| Registro de la compraventa | Comprador | Compraventa |
| Gestoría de la compraventa | Comprador (opcional) | Compraventa |
| Notaría de la hipoteca | Banco | Hipoteca |
| Registro de la hipoteca | Banco | Hipoteca |
| Gestoría de la hipoteca | Banco | Hipoteca |
| AJD de la hipoteca | Banco | Hipoteca |
| Comisión de apertura | Comprador (si la hay) | Hipoteca |
| Seguros vinculados (hogar, vida) | Comprador | Hipoteca |
Punto crítico: la diferencia clave no es “comprador vs banco”. Es “compraventa vs hipoteca”. El banco asume los gastos vinculados a constituir el préstamo, pero no asume los gastos de comprar la vivienda. Esa confusión es la que más sustos provoca en las primeras visitas a la notaría.
Qué gastos paga el comprador
Estos son los conceptos que vas a tener que sumar a la entrada cuando hagas tu presupuesto real.
Tasación de la vivienda
La paga el comprador, salvo que el banco lo haya incluido como gancho comercial. Su importe orientativo va de 250 a 600 euros, según el tipo de tasador y el valor del inmueble.
La tasación tiene una vigencia de seis meses según el artículo 8 del Real Decreto 775/1997. Si la operación se alarga, hay que renovarla. Pídela siempre a un tasador homologado por el Banco de España: solo así sirve para la operación hipotecaria.
Impuestos de la compraventa: ITP o IVA + AJD
Es la partida más grande del paquete y depende del tipo de vivienda.
- Vivienda de segunda mano: se paga Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Madrid aplica el 6%, Andalucía el 7%, Cataluña entre el 10% y el 11% por tramos, Valencia el 10%. Conviene consultar el tipo vigente en tu CCAA antes de firmar arras.
- Vivienda nueva (primera entrega): se paga IVA al 10% (4% si es Vivienda de Protección Oficial de régimen especial) más AJD de la compraventa, entre el 0,5% y el 1,5% según CCAA.
Notaría de la compraventa
La escritura de compra la firma el comprador y va a su cargo. Coste orientativo: entre el 0,4% y el 0,8% del precio, con un mínimo de 600 euros. Para una vivienda de 200.000 euros, calcula entre 800 y 1.200 euros.
Registro de la propiedad
Inscribir la vivienda a tu nombre cuesta orientativamente entre el 0,2% y el 0,4% del precio. Para 200.000 euros, entre 400 y 800 euros.
Gestoría de la compraventa
No es obligatoria, pero la mayoría de compradores la contratan para que liquide el ITP y gestione la inscripción registral. Coste orientativo: 300-500 euros. Si compras al contado y tienes tiempo, puedes hacerlo tú mismo y ahorrarte esta partida.
Comisión de apertura (si la hay)
Está regulada por la LCCI. Hoy no todos los bancos la aplican: muchos la han eliminado para ser competitivos. Cuando existe, suele oscilar entre el 0% y el 1% del importe del préstamo, con un máximo del 1,5% en algunos casos. Sobre un préstamo de 160.000 euros, eso supone hasta 1.600 euros.
Matiz importante: la comisión de apertura no es ilegal, pero el Tribunal Supremo ha exigido que esté justificada con servicios reales prestados. Si el banco la cobra sin desglosar, puedes negociarla o discutirla.
Seguros vinculados
La LCCI prohíbe vincular la concesión del préstamo a contratar seguros con el propio banco. Pero el banco sí puede exigirte un seguro de hogar que cubra el continente, y suele ofrecer mejor tipo de interés si contratas además seguro de vida vinculado. Coste orientativo:
- Seguro de hogar: 150-400 euros al año, según vivienda y coberturas.
- Seguro de vida: 200-600 euros al año, depende mucho de tu edad y de la cobertura.
No son gastos de cierre, pero sí gastos recurrentes que conviene incluir en tu cálculo de cuota mensual real.
Qué gastos paga el banco
Desde la entrada en vigor de la LCCI en junio de 2019, el banco asume por ley los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Estos son los conceptos.
Notaría de la hipoteca
La escritura de constitución de hipoteca la paga el banco. Es un documento distinto al de la compraventa, aunque se firma el mismo día y, normalmente, en la misma notaría.
Registro de la hipoteca
La inscripción del préstamo en el Registro de la Propiedad también la paga el banco.
Gestoría de la hipoteca
La gestión administrativa de la hipoteca (liquidaciones, presentaciones) corre por cuenta del banco.
AJD de la hipoteca
Este es el cambio más relevante de los últimos años. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca, que históricamente pagaba el cliente, lo asume hoy el banco por mandato del Real Decreto-ley 17/2018.
El AJD oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la CCAA y se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria, no sobre el principal del préstamo (la responsabilidad hipotecaria suele ser entre un 30% y un 50% mayor que el principal, porque incluye intereses ordinarios, intereses de demora y costas previstas). En la práctica, sobre un préstamo de 160.000 euros, el AJD puede ir de 1.000 a 3.500 euros, todo a cargo del banco.
Regla práctica Pisoferta: si te ofrecen una hipoteca y el coste de constitución no aparece desglosado en la FEIN (la Ficha Europea de Información Normalizada), pide que te lo detallen. Toda hipoteca firmada en 2026 debe llevar esos importes claramente identificados como “a cargo del prestamista”.
La diferencia clave: gastos de compraventa vs gastos de hipoteca
Es el malentendido más caro del proceso. Resumido:
- Gastos de compraventa = los del inmueble. ITP/IVA, notaría de compra, registro de compra, gestoría de compra. Los paga el comprador.
- Gastos de hipoteca = los del préstamo. AJD, notaría de hipoteca, registro de hipoteca, gestoría de hipoteca. Los paga el banco.
La tasación queda en medio: aunque sirve al banco para conceder la hipoteca, la paga el comprador.
Si compras al contado, no tienes gastos de hipoteca (porque no hay hipoteca). Pero tampoco te ahorras los gastos de compraventa, que se mantienen.
Lo que hay que hacer siempre: antes de firmar arras, pide al vendedor o a tu asesor un desglose por separado de los dos bloques. Si te dan un total único, pregunta qué corresponde a cada operación. La confusión cuesta sobresaltos en notaría.
Vivienda nueva vs segunda mano: cómo cambian los gastos
La gran diferencia está en el impuesto principal:
Segunda mano
- Se paga ITP, entre el 6% y el 10% según CCAA.
- No se paga AJD de la compraventa.
- Notaría, registro y gestoría como en cualquier operación.
Obra nueva (primera entrega)
- Se paga IVA al 10% (4% en VPO de régimen especial, según el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA).
- Se paga además AJD de la compraventa, entre el 0,5% y el 1,5% según CCAA.
- En la práctica, los costes totales son algo más altos en obra nueva que en segunda mano (en CCAA con ITP bajo) o muy similares (en CCAA con ITP del 10%).
| Concepto | Segunda mano (Madrid 6% ITP) | Obra nueva (Madrid 10% IVA + 0,75% AJD) |
|---|---|---|
| Vivienda 200.000 € | 200.000 € | 200.000 € |
| ITP / IVA | 12.000 € | 20.000 € |
| AJD compraventa | No aplica | 1.500 € |
| Notaría compraventa | ~1.000 € | ~1.000 € |
| Registro | ~600 € | ~600 € |
| Gestoría | ~400 € | ~400 € |
| Tasación | ~400 € | ~400 € |
| Total efectivo extra | ~14.400 € | ~23.900 € |
Cifras orientativas para una vivienda de 200.000 euros en Madrid. Cambian con cada CCAA y con cada operación.
Diferencias por comunidad autónoma
El gasto más variable entre territorios es el ITP en segunda mano. Como referencia orientativa en 2026:
- Madrid: 6%
- País Vasco: 4%
- La Rioja: 7%
- Andalucía: 7%
- Castilla y León: 8%
- Castilla-La Mancha: 9%
- Comunidad Valenciana: 10%
- Cataluña: 10% (con tramo del 11% sobre la parte que excede de 1 millón de euros)
- Galicia, Asturias, Murcia, Aragón, Extremadura, Cantabria, Navarra: entre 7% y 10% con tipos reducidos en muchos casos para jóvenes, familias numerosas, VPO o zonas despobladas.
Matiz importante: la mayoría de comunidades aplican bonificaciones o tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de primera vivienda en zonas rurales o municipios pequeños. Antes de aceptar el tipo general, comprueba si encajas en algún supuesto bonificado de tu CCAA. La diferencia puede ser de varios miles de euros.
Ejemplo numérico: compra real con hipoteca al 80%
Para que todo lo anterior aterrice, aquí va el cálculo completo de una compra de vivienda de segunda mano de 200.000 euros en Madrid, con hipoteca al 80% (160.000 euros financiados, 40.000 euros de entrada).
Dinero que necesitas antes de firmar:
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Entrada (20% del precio) | 40.000 € |
| ITP (6% en Madrid) | 12.000 € |
| Notaría de la compraventa | 1.000 € |
| Registro de la compraventa | 600 € |
| Gestoría de la compraventa | 400 € |
| Tasación | 400 € |
| Total efectivo necesario | 54.400 € |
Lo que paga el banco (no sale de tu bolsillo):
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| AJD de la hipoteca (Madrid 0,75% sobre responsabilidad hipotecaria) | ~1.700 € |
| Notaría de la hipoteca | ~500 € |
| Registro de la hipoteca | ~300 € |
| Gestoría de la hipoteca | ~350 € |
| Total a cargo del banco | ~2.850 € |
Nuestra recomendación experta: calcula siempre con el 13% adicional sobre el precio de la vivienda como margen de seguridad. Si te sobra, mejor. Si te falta, paras la operación o la replanteas. Llegar a la notaría sin efectivo suficiente es uno de los errores más caros que vemos.
Si en tu caso la entrada es un problema, no descartes opciones como la hipoteca al 100% o la hipoteca al 90%, pero ten en cuenta que aunque financies el 100% del precio de la vivienda, los gastos de la compraventa los sigues pagando tú aparte. Esa diferencia es la que mucha gente confunde con “hipoteca al 100% sin ahorros”, y no es así.
¿Puedes reclamar gastos de hipotecas antiguas?
Importante separar este bloque del anterior. Lo que sigue no aplica a hipotecas firmadas en 2026, sino a hipotecas anteriores con cláusulas de gastos que eran abusivas.
Durante años, los bancos repercutieron al cliente la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD). El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 705/2015 y posteriores, declaró nulas por abusivas las cláusulas que imponían todos esos gastos al consumidor.
Si firmaste tu hipoteca antes de 2019 y la cláusula de gastos era una de esas cláusulas abusivas, puedes reclamar al banco la devolución de:
- La mitad de la notaría.
- La totalidad del registro.
- La totalidad de la gestoría.
- En muchos casos, la tasación.
Punto crítico sobre plazos. Hasta 2024 había mucha incertidumbre sobre desde cuándo se contaban los plazos para reclamar. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 25 de enero de 2024 sentó que el plazo no empieza hasta que el consumidor pudiera razonablemente conocer la abusividad. Posteriores resoluciones nacionales han ido afinando ese criterio. La situación está en revisión jurisprudencial continua, así que antes de reclamar conviene consultar con un abogado especializado para ver si tu caso sigue estando en plazo.
Si quieres profundizar en el procedimiento concreto de reclamación, lo tratamos paso a paso en la guía recuperación de gastos de hipoteca en España.
Checklist final antes de firmar
Antes de comprometer arras, pasa esta lista:
- Tienes claro el precio total de la operación, no solo el de la vivienda.
- Has calculado el 10-13% adicional en gastos e impuestos.
- Sabes qué ITP o IVA aplica en tu CCAA y si tienes derecho a alguna bonificación.
- Tienes la oferta vinculante del banco (FEIN) con desglose claro de lo que paga el banco y lo que pagas tú.
- Has revisado las comisiones del préstamo: apertura, amortización anticipada, subrogación.
- Has comparado seguros vinculados (hogar y vida) sin asumir que el del banco es el más barato.
- Tienes margen de seguridad líquido equivalente a 2-3 cuotas mensuales por si surgen imprevistos.
- Has confirmado si hay tasación válida ya hecha o si te toca pagarla.
- Si compras en una CCAA distinta a donde resides, has revisado las diferencias fiscales.
Si pasas el checklist sin dudas, estás listo. Si fallas en algún punto, frena antes de firmar arras: corregir después cuesta dinero.
Cómo te ayuda Pisoferta
Comprar vivienda con hipoteca tiene un coste real que va mucho más allá de la cuota mensual. Conocer ese coste real antes de empezar es la diferencia entre llegar a notaría con tranquilidad o llegar con problemas de caja.
En Pisoferta llevamos más de 15 años acompañando a compradores en operaciones de compraventa e hipoteca en toda España. Cuando trabajamos contigo, lo primero no es buscar la hipoteca más barata. Es calcular cuánto dinero necesitas realmente para tu operación concreta: tu CCAA, el tipo de vivienda, tu perfil financiero y tu margen de seguridad.
Después, buscamos la hipoteca que mejor encaja con tu perfil. Comparamos comisiones, vinculaciones, seguros y tipo de interés real (TAE), no solo el tipo nominal que aparece en publicidad.
Si vas a comprar en 2026 y aún no tienes claro cuánto necesitas, puedes empezar por simular tu hipoteca online para tener una primera estimación. Y si quieres una revisión personalizada de tu caso, habla con uno de nuestros asesores. Sin coste y sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
¿Qué gastos de hipoteca paga el banco?
Desde la entrada en vigor de la LCCI en 2019, el banco paga la notaría de la hipoteca, el registro de la hipoteca, la gestoría de la hipoteca y el AJD vinculado al préstamo. Esos cuatro conceptos son los gastos de constitución del préstamo hipotecario.
¿Qué gastos paga el comprador al firmar una hipoteca?
El comprador paga la tasación de la vivienda, los impuestos de la compraventa (ITP o IVA + AJD de la compra según el tipo de inmueble), la notaría de la compraventa, el registro de la compraventa y, opcionalmente, la gestoría de la compraventa. También paga la comisión de apertura del préstamo si la hay y los seguros vinculados.
¿La tasación la paga siempre el cliente?
En la mayoría de casos sí. Algunos bancos la incluyen como producto promocional para captar clientes, pero por norma general la paga el comprador. Su coste orientativo es de 250 a 600 euros y tiene una vigencia de seis meses.
¿Quién paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca?
El banco. Desde la reforma normativa de 2018-2019, esos tres conceptos van a cargo de la entidad financiera y no se pueden repercutir al cliente, ni siquiera con su consentimiento.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano?
Se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Muchas CCAA aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de primera vivienda.
¿Cuánto dinero necesito además de la entrada?
Como referencia general, calcula entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de la vivienda en gastos e impuestos. Sobre una vivienda de 200.000 euros, eso son entre 20.000 y 26.000 euros adicionales a la entrada del 20%. La cifra exacta depende de tu CCAA y del tipo de vivienda.
¿Puedo reclamar gastos de hipoteca de hace 20 años?
Posiblemente, sí, pero depende del estado actual de la jurisprudencia y del momento en que conociste la abusividad. Tras la sentencia del TJUE de enero de 2024, los plazos para reclamar se computan de forma distinta a como se interpretaban antes. La mejor forma de saber si tu caso está en plazo es consultar con un abogado especializado en cláusulas abusivas.
¿Qué gastos cambian si la vivienda es nueva?
En vivienda nueva no pagas ITP. Pagas IVA al 10% (o 4% en VPO de régimen especial) más AJD de la compraventa, entre el 0,5% y el 1,5% según la CCAA. El resto de gastos (notaría, registro, gestoría, tasación, gastos de hipoteca a cargo del banco) son equivalentes.
¿Hay diferencias entre comunidades autónomas?
Sí, y son significativas. Las principales están en el ITP de segunda mano (varía del 4% en País Vasco al 11% por tramos en Cataluña) y en el AJD de la compraventa de obra nueva (entre el 0,5% y el 1,5%). En operaciones de 200.000 euros, la diferencia entre CCAA puede alcanzar los 10.000 euros.
¿Conviene usar un simulador de gastos antes de pedir la hipoteca?
Sí, siempre. Te da una idea realista del efectivo necesario antes de comprometerte con arras o con una reserva. Lo que conviene es no quedarse solo con el simulador genérico: cada operación tiene matices (CCAA, perfil, tipo de vivienda) que un asesor identifica mucho mejor que cualquier herramienta automatizada.
¿La comisión de apertura es obligatoria?
No. La comisión de apertura es libre y muchos bancos no la aplican o la negocian. Cuando la hay, suele oscilar entre el 0% y el 1% del préstamo. Si te la cobran, pide que esté justificada en servicios reales prestados, como exigió el Tribunal Supremo en 2023.
¿Y los seguros vinculados? ¿Los tengo que contratar con el banco?
No. La LCCI prohíbe expresamente que el banco condicione la concesión del préstamo a contratar productos vinculados con la propia entidad. Sí puede exigir un seguro de hogar para cubrir el continente, pero tienes libertad para contratarlo con la aseguradora que prefieras. Compara siempre al menos tres opciones antes de aceptar la del banco.
⚠️ Este artículo tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado. Los importes son orientativos y dependen de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda y del perfil de cada operación. La normativa tributaria y la jurisprudencia sobre reclamación de gastos hipotecarios pueden cambiar. Antes de tomar decisiones, consulta con un asesor financiero, un abogado o un asesor fiscal según el caso.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero con más de 15 años de experiencia acompañando a compradores e inversores en operaciones de compraventa e hipoteca en España.
