Tienes unos ahorros, una herencia o una paga extra y una idea en la cabeza: meterlos en la hipoteca. Puede ser una buena decisión, siempre que la tomes con los números delante y no solo por la sensación de quitarte una losa de encima.
El problema es que casi todo lo que circula sobre amortizar está desfasado. Muchos artículos siguen diciendo que los bancos no pueden cobrar comisión, cuando esa exención temporal terminó el 31 de diciembre de 2024. Otros dan una sola cifra de comisión, cuando en realidad depende de cuándo firmaste, de si tu tipo es fijo o variable y de cuántos años lleva vivo el préstamo.
En este artículo te explicamos qué comisión te pueden cobrar en tu caso concreto, si te conviene reducir la cuota o el plazo, cuánto se ahorra de verdad con un ejemplo calculado, y qué trámites quedan pendientes cuando cancelas la hipoteca entera. Con la ley enlazada y sin promesas.
Respuesta rápida: puedes amortizar tu hipoteca, en parte o entera, en cualquier momento. Si la firmaste a partir del 16 de junio de 2019, la comisión máxima es del 0,25% o del 0,15% en una variable (y solo los primeros 3 o 5 años) y del 2% o del 1,5% en una fija, siempre limitada a la pérdida real del banco. Si buscas ahorrar intereses, reducir plazo ahorra más; si buscas aire cada mes, reducir cuota te lo da. Cuanto antes amortices, más ahorras.
Qué es la amortización anticipada y qué tipos hay
Amortizar anticipadamente es devolver al banco una parte del capital que debes antes de que toque, fuera de las cuotas mensuales. Ese dinero va directo a reducir la deuda pendiente, y sobre una deuda menor se pagan menos intereses.
Hay dos modalidades:
- Amortización parcial. Adelantas una cantidad y la hipoteca sigue viva. Después eliges si ese adelanto se traduce en una cuota más baja o en terminar antes.
- Amortización total o cancelación. Devuelves todo lo que queda y el préstamo se extingue. Suele pasar al vender la vivienda, al cambiar la hipoteca a otro banco o al recibir un capital importante.
El derecho a hacerlo está en la ley. El artículo 23 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, dice que puedes reembolsar total o parcialmente en cualquier momento, y que el contrato solo puede exigirte un preaviso de un mes como máximo.
Punto crítico: al pedirlo, el banco tiene tres días hábiles para darte por escrito la información con las consecuencias de amortizar: cuánto pagas, qué comisión aplica y cómo queda el préstamo. Pídela siempre antes de transferir nada. Es gratis y es tu mejor herramienta para comparar.
Qué comisión te pueden cobrar según cuándo firmaste
La respuesta depende de la fecha de tu escritura, porque la ley que se aplica es la vigente cuando firmaste. Y desde el 1 de enero de 2025 los bancos vuelven a poder cobrar estas comisiones: la suspensión aprobada por el Real Decreto-ley 19/2022 para las hipotecas variables, prorrogada por el Real Decreto-ley 8/2023, terminó el 31 de diciembre de 2024 y no se ha renovado.
Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019
Es el régimen de la Ley 5/2019, y es el más claro. Ninguna comisión puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco, y además tiene un techo:
| Tu hipoteca | Cuándo amortizas | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable (opción A del contrato) | Primeros 5 años | 0,15% de lo amortizado |
| Variable (opción B del contrato) | Primeros 3 años | 0,25% de lo amortizado |
| Variable | Pasado ese plazo | 0% |
| Fija | Primeros 10 años | 2% de lo amortizado |
| Fija | Del año 11 al final | 1,5% de lo amortizado |
| Variable que pasas a fija (novación o subrogación) | Primeros 3 años | 0,05% de lo amortizado |
| Variable que pasas a fija | Después de 3 años | 0% |
El contrato de una variable elige una de las dos opciones, nunca las dos. Si tu hipoteca es mixta, el tramo fijo sigue las reglas de la fija desde el día en que empieza a aplicarse el tipo fijo, y el tramo variable las de la variable.
Matiz importante: ese 2% de la fija es un techo, no una tarifa. La ley solo permite cobrar la pérdida financiera del banco, que se calcula comparando el capital pendiente con el valor de mercado del préstamo. Si los tipos de mercado han subido desde que firmaste, el banco no pierde nada cuando le devuelves el dinero, y la compensación puede ser cero aunque el contrato diga 2%. Pide el cálculo.
Hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019
Aquí manda la Ley 41/2007, y el Banco de España lo resume igual. Aplica a vivienda con prestatario persona física y separa dos conceptos:
- Compensación por desistimiento: como máximo el 0,5% de lo amortizado en los cinco primeros años y el 0,25% después. Si tu escritura pacta menos, se aplica lo pactado.
- Compensación por riesgo de tipo de interés: solo se puede cobrar si se pactó, y solo si la cancelación le genera una pérdida al banco. Si tu hipoteca revisa el tipo cada 12 meses o menos, que es lo habitual en las variables, no se puede cobrar.
Hipotecas firmadas antes de diciembre de 2007
Las condiciones dependen mucho más de lo que dice tu escritura. Busca la cláusula de «comisión por amortización anticipada» o «cancelación anticipada» y compárala con lo que te diga el banco por escrito.
Lo que hay que hacer siempre: si tu hipoteca se novó o se subrogó después del 16 de junio de 2019, la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 hace que se le aplique la ley nueva. Es fácil pensar que tienes una hipoteca de 2015 con las reglas antiguas cuando una novación posterior te las cambió. Revisa la última escritura, no la primera.
Cuánto te cuesta en euros: ejemplos con 10.000 €
Para que el porcentaje deje de ser abstracto, esto es lo máximo que te podrían cobrar por amortizar 10.000 euros en una hipoteca firmada después de junio de 2019:
| Situación | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable, año 2, opción del 0,25% | 25 € |
| Variable, año 4, opción del 0,15% | 15 € |
| Variable, año 6 | 0 € |
| Fija, año 4 | 200 € (y solo si el banco pierde dinero) |
| Fija, año 12 | 150 € (ídem) |
Con estas cifras, la comisión casi nunca es lo que decide si te conviene amortizar o no. En una variable es simbólica. En una fija puede pesar algo más, pero el ahorro en intereses de adelantar 10.000 euros suele ser muy superior, como verás en el ejemplo siguiente.
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Cuando amortizas parte de la hipoteca, el adelanto puede bajar la cuota mensual manteniendo los años que te quedan, o mantener la cuota y acortar los años. El Banco de España recoge las dos posibilidades, y también la combinación de ambas, según lo pactado en tu contrato.
Regla práctica Pisoferta: si lo que buscas es pagar menos intereses en total, reduce plazo. Si lo que necesitas es respirar cada mes, reduce cuota. No hay una respuesta correcta universal, pero sí una más barata.
El ejemplo, calculado
Ejemplo orientativo. Hipoteca de 180.000 € a 25 años con un tipo del 3% y cuota de 853,58 € al mes. Al cumplir el tercer año amortizas 10.000 €. Sin amortizar, pagarías unos 76.074 € de intereses en toda la vida del préstamo.
- Reduciendo plazo: sigues pagando 853,58 € y terminas 22 meses antes. Ahorras unos 8.828 € de intereses.
- Reduciendo cuota: tu cuota baja a 801,79 €, 51,79 € menos al mes, durante los 22 años restantes. Ahorras unos 3.672 € de intereses.
Cálculo propio con sistema francés de amortización y tipo constante. Tu caso cambiará con el tipo, el plazo y la comisión que aplique.
La diferencia entre las dos opciones, más de 5.000 euros en este caso, sale de una idea sencilla: al reducir plazo mantienes la cuota alta, así que cada mes devuelves más capital y los intereses se calculan sobre una deuda que baja más rápido.
Por qué reducir cuota también puede ser la buena decisión
Reducir cuota no es un error. Tiene sentido en situaciones concretas:
- Vas justo a fin de mes. Bajar la cuota te deja margen ante un imprevisto.
- Tienes una hipoteca variable y te preocupa una subida del euríbor. Una cuota de partida más baja amortigua el golpe.
- Vas a pedir otra financiación en poco tiempo. Una cuota menor mejora tu ratio de endeudamiento ante el banco.
- Quieres seguir amortizando en el futuro. Puedes ahorrar la diferencia mensual y hacer nuevas amortizaciones.
Nuestra recomendación experta: decide por tu liquidez, no por el ahorro máximo. Un ahorro de intereses grande no compensa quedarte sin colchón y tener que pedir un préstamo personal, mucho más caro, para pagar una avería.
¿Cuándo conviene amortizar y cuándo no?
En España casi todas las hipotecas siguen el sistema francés: cuota constante, con mucho interés al principio y mucho capital al final. Por eso amortizar en los primeros años ahorra mucho más que hacerlo al final.
Con el mismo ejemplo de antes, adelantar esos 10.000 € en el año 3 ahorra unos 8.800 € reduciendo plazo. Hacerlo en el año 20 ahorra unos 1.400 €. El mismo dinero ahorra unas seis veces más intereses al principio que al final.
Tiene sentido amortizar cuando:
- Ya tienes un fondo de emergencia de varios meses de gastos y el dinero que vas a usar no te hace falta.
- Estás en la primera mitad de la vida del préstamo.
- Tu tipo de interés es alto en comparación con lo que te daría ese dinero en un producto sin riesgo.
- No tienes deudas más caras pendientes: tarjetas, préstamos personales o financiación de un coche.
No tiene tanto sentido cuando:
- Te quedas sin ahorros. La hipoteca no se puede «desamortizar»: el dinero que entra no vuelve.
- Te quedan pocos años y la mayor parte de la cuota ya es capital.
- Tienes un tipo muy bajo y una alternativa razonable para ese dinero. Esa comparación la desarrollamos en nuestra guía sobre si es mejor amortizar la hipoteca o invertir.
El caso especial de las hipotecas anteriores a 2013
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te aplicabas la deducción por vivienda antes de esa fecha, puedes seguir aplicándola gracias a la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF. La base máxima es de 9.040 euros al año entre cuotas y amortizaciones, con un porcentaje del 7,5% estatal más el autonómico, que según el manual de la Agencia Tributaria es otro 7,5% si tu comunidad no fija uno distinto.
Si tus cuotas anuales no llegan a 9.040 euros, amortizar hasta completar esa cifra te da derecho a deducción sobre lo que adelantas. Lo que pase de ese límite ya no deduce.
Cómo hacer la amortización paso a paso
- Revisa tu última escritura (la de compra, o la de novación o subrogación si la hay) y localiza la cláusula de amortización anticipada.
- Pide al banco la información por escrito. Tiene tres días hábiles para dártela. Pregunta la comisión exacta en euros y el cuadro de amortización resultante con cada opción.
- Decide entre cuota y plazo con esos dos cuadros delante. Si tu contrato lo permite, también puedes combinar.
- Respeta el preaviso si tu contrato lo exige. Nunca puede ser de más de un mes.
- Ordena la operación en tu oficina o banca online y guarda el justificante con el nuevo cuadro de amortización.
- Comprueba el primer recibo después de amortizar. La cuota o el número de recibos pendientes tienen que reflejar lo que elegiste.
Si cancelas la hipoteca entera: lo que falta después de pagar
Pagar la última cuota, o el capital entero de golpe, extingue la deuda con el banco. Pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se cancela allí. Y te interesa cancelarla, sobre todo si piensas vender o pedir otra financiación con esa vivienda.
Los pasos son tres:
- Certificado de deuda cero. El banco acredita que has pagado todo. En hipotecas sobre vivienda firmadas desde diciembre de 2007, el artículo 7 de la Ley 41/2007 le obliga a expedir esta documentación sin cobrarte comisión.
- Escritura de cancelación ante notario, que firma un apoderado del banco.
- Inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad.
Los honorarios de notaría y registro de una cancelación están rebajados por ley. Según el artículo 8 de la Ley 2/1994, el notario cobra como si fuera un documento sin cuantía y el registrador aplica una reducción del 90% sobre el arancel. Pide presupuesto antes de firmar.
Punto crítico: el banco suele ofrecerte que su gestoría haga todo el trámite. Es cómodo, pero no es obligatorio y lo pagas tú. Puedes encargarlo a una gestoría de tu elección o hacerlo por tu cuenta.
El seguro vinculado: dinero que puedes recuperar
Si cancelas por completo una hipoteca firmada desde junio de 2019, el seguro que te ofreció el banco junto al préstamo (normalmente el de vida o el de hogar) se extingue, salvo que pidas mantenerlo. Y tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima no consumida. Lo dice el apartado 3 del artículo 23 de la Ley 5/2019.
En nuestra experiencia, es un dinero que mucha gente olvida reclamar al cancelar. Si pagaste una prima anual en enero y cancelas en abril, te corresponde la parte de mayo a diciembre. Reclámala por escrito.
Los errores que vemos repetirse
- Fiarse de lo que se leyó en 2023. La exención de comisiones para variables terminó el 31 de diciembre de 2024.
- Mirar la escritura de compra y no la de novación. Una novación posterior a junio de 2019 cambia las reglas.
- Aceptar una comisión del 2% sin pedir el cálculo. Es un techo, no una tarifa: solo se cobra la pérdida real.
- Amortizar todo el colchón. El dinero que va a la hipoteca no se recupera si mañana hace falta.
- Olvidarse de la cancelación registral. Aparece años después, al vender, y con prisa sale más caro.
- No reclamar la prima del seguro al cancelar el préstamo.
Nuestra valoración
Amortizar anticipadamente es una buena decisión para quien tiene la liquidez cubierta y está en los primeros años de su hipoteca. Para quien se queda sin colchón o está a punto de terminar de pagar, el beneficio es pequeño y el riesgo no. En la mayoría de casos, la comisión es lo de menos: lo que de verdad marca la diferencia es elegir bien entre cuota y plazo, y elegir el momento.
Antes de mover un euro, pide al banco los dos cuadros de amortización por escrito. Con ellos delante verás en euros qué te ahorra cada opción y qué te cuesta.
Cómo te ayuda Pisoferta
Llevamos más de 15 años acompañando a compradores en su financiación, y una parte de ese trabajo empieza después de firmar: revisar si la hipoteca que tienes sigue siendo la que te conviene. Si estás pensando en amortizar, analizamos contigo tu escritura, la comisión que te aplica de verdad y si te compensa más amortizar, cambiar de tipo o llevarte la hipoteca a otra entidad.
Si estás valorando un cambio de tipo, te explicamos las opciones en nuestra guía sobre cómo pasar tu hipoteca de variable a fija o mixta. Y si estás comprando y quieres saber cuánto te va a costar todo, empieza por los gastos reales de una hipoteca.
👉 Simula tu hipoteca online o habla con nuestro equipo.
Preguntas frecuentes sobre la amortización anticipada de la hipoteca
¿Me pueden cobrar comisión por amortizar la hipoteca en 2026?
Sí, si tu contrato la incluye. La suspensión de comisiones para hipotecas variables terminó el 31 de diciembre de 2024. En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el máximo es el 0,25% durante los 3 primeros años o el 0,15% durante los 5 primeros en una variable, y el 2% los 10 primeros años o el 1,5% después en una fija. Siempre con el límite de la pérdida financiera real del banco.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca de 100.000 euros?
Si es variable y han pasado más de 3 o 5 años desde la firma, según la opción de tu contrato, la comisión es cero. Si es fija y firmada después de junio de 2019, el máximo sería 2.000 euros en los diez primeros años y 1.500 después, pero solo si el banco sufre una pérdida, que depende de los tipos de mercado. A eso se suman la notaría y el registro de la cancelación, con aranceles reducidos por ley, y la gestoría si la contratas.
¿Qué es mejor, reducir la cuota o el plazo de la hipoteca?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque mantienes la cuota y la deuda baja más rápido. En nuestro ejemplo de 10.000 euros sobre una hipoteca de 180.000 euros al 3%, reducir plazo ahorra unos 8.800 euros y reducir cuota unos 3.700. Pero reducir cuota te da más margen cada mes, y es la opción sensata si vas justo o si tu hipoteca es variable y te preocupan las subidas.
¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?
Cuanto antes, mejor. Con el sistema francés, los primeros años de cuota son sobre todo intereses, así que adelantar capital al principio evita muchos más intereses que hacerlo al final. En nuestro ejemplo, amortizar en el año 3 ahorra unas seis veces más que hacerlo en el año 20. La condición previa es tener un fondo de emergencia cubierto.
¿Cada cuánto puedo amortizar la hipoteca?
La ley no pone un límite de veces. El artículo 23 de la Ley 5/2019 reconoce el derecho a reembolsar en cualquier momento, total o parcialmente. Algunos contratos fijan un importe mínimo por amortización o un preaviso, que nunca puede superar un mes. Revisa tu escritura para saber si hay importe mínimo.
¿El banco puede negarse a que amortice?
No. Es un derecho del prestatario reconocido por ley y no admite que el banco se oponga. Lo que sí puede hacer es cobrar la comisión pactada dentro de los límites legales y exigir el preaviso que diga el contrato, con un máximo de un mes.
¿Qué pasa con el seguro de vida si cancelo la hipoteca?
En hipotecas firmadas desde junio de 2019, el seguro que el banco te ofreció junto al préstamo se extingue al cancelarlo, salvo que pidas mantenerlo y designes un nuevo beneficiario. Tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima que no se ha consumido. Pídela por escrito a quien la cobró.
¿Tengo que cancelar la hipoteca en el Registro cuando termino de pagar?
No es obligatorio, pero es muy recomendable. Mientras no la canceles, la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple de la vivienda. Si vas a vender o a pedir otro préstamo con esa garantía, te la van a pedir, y hacerlo con prisa suele salir más caro.
¿Me conviene amortizar o invertir el dinero?
Depende de tu tipo de interés, de los años que te quedan y del colchón que tengas. Amortizar te da un ahorro seguro, que depende de tu tipo de interés; invertir puede rendir más, pero con riesgo. Lo desarrollamos en detalle en nuestra guía sobre si es mejor amortizar la hipoteca o invertir.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Los ejemplos numéricos son orientativos. Consulta siempre las condiciones de tu escritura y la información por escrito de tu banco antes de tomar una decisión.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero en Pisoferta.
