¿Puedes pagar una cuota de hipoteca pero no tienes ahorrado el 20 % de la entrada? Para ese caso ha creado el Gobierno el préstamo TU CASA: el ICO te prestaría hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, al 0 % y sin comisiones, como complemento a la hipoteca del banco.
Hay dos cosas que no suelen salir en los titulares. La primera: hoy no se puede pedir, porque faltan el acuerdo del Consejo de Ministros que fija los requisitos y la convalidación del decreto en el Congreso. La segunda: la vivienda que compres con él quedará sujeta para siempre a un precio máximo de venta. Te explicamos las dos con el texto del BOE delante.
Estado a 22 de octubre de 2026.
Resumen en 30 segundos
- Qué es: un préstamo público del ICO para la entrada de tu primera vivienda habitual, que se suma a tu hipoteca.
- Cuánto: el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, al 0 % y sin comisiones.
- Para quién: quien compre su primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad. El resto de requisitos están por fijar.
- Cuándo: todavía no se puede pedir. Falta el acuerdo del Consejo de Ministros y que el Congreso convalide el decreto.
- La letra pequeña: no podrás vender la vivienda por encima del precio de compra actualizado con el IPC, nunca.
¿Qué es el préstamo TU CASA del ICO?
Es un mecanismo de financiación creado por el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre. Lo gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y lo paga el Ministerio de Vivienda, con un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros.
Su función es cubrir el hueco que deja el banco. Lo habitual es que la hipoteca financie hasta el 80 % del valor de la vivienda, y el 20 % restante, más los gastos, lo pones tú. TU CASA te prestaría ese 20 %, o parte de él, sin intereses. El decreto lo describe como un préstamo «como complemento a la financiación privada que puedan obtener»: sin hipoteca del banco no hay TU CASA.
Matiz importante: es un préstamo, no una ayuda a fondo perdido. El dinero se devuelve. Lo que te ahorras son los intereses y las comisiones.
¿Cuánto me pueden prestar?
El decreto fija la cifra así: «el valor inferior entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada, y 50.000 euros». Con algunos ejemplos:
| Valor de la vivienda | 20 % | Préstamo TU CASA máximo |
|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 30.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 40.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 50.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 50.000 € (el tope) |
A partir de 250.000 €, el préstamo deja de cubrir el 20 % completo y tendrías que poner tú la diferencia. El decreto no aclara si «valor de la vivienda» es el precio de compra o la tasación, algo que en una hipoteca suele marcar diferencias. Eso también lo tendrá que concretar el desarrollo.
Los gastos de compra siguen siendo tuyos
Ni el 80 % del banco ni el 20 % de TU CASA cubren los impuestos y gastos de la compraventa. En un piso de 200.000 € de segunda mano, solo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales supone entre 12.000 y 20.000 €, porque cada comunidad lo fija entre el 6 % y el 10 %. A eso se suman la tasación, la notaría y el registro de la compraventa. Lo tienes desglosado en nuestra guía de gastos de hipoteca: qué pagas tú y qué paga el banco.
Regla práctica Pisoferta: aunque TU CASA llegue a funcionar, cuenta con tener ahorrado aparte el ITP de tu comunidad y algo más para tasación, notaría y registro. Es el dinero que más compradores olvidan al echar cuentas.
¿Quién puede pedirlo?
Lo único que dice el decreto es que el préstamo es para «las personas que accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, independientemente de su edad». Tres requisitos, por tanto: que sea tu primera vivienda, que vayas a vivir en ella y que la compres con hipoteca.
Todo lo demás está por decidir. El artículo 19.5 deja en manos de un acuerdo del Consejo de Ministros «el objeto, beneficiarios, límites y otras características de la financiación». Eso incluye cosas que van a pesar mucho:
- Si habrá un límite de ingresos o de patrimonio.
- Si habrá un precio máximo de la vivienda.
- Qué bancos participarán y cómo se tramitará.
- Si será compatible con el aval del ICO para jóvenes.
Si lees en algún sitio una cifra concreta de ingresos para TU CASA, desconfía: a 22 de octubre no hemos encontrado ese acuerdo publicado, y la prensa económica coincide en que el préstamo todavía no se puede solicitar.
¿Cuándo se podrá pedir?
Hacen falta dos cosas y ninguna ha ocurrido todavía.
1. El acuerdo del Consejo de Ministros. Sin él no hay requisitos, ni procedimiento, ni bancos adheridos. El decreto no le pone plazo.
2. Que el Congreso convalide el decreto. Un real decreto-ley se aplica desde que se publica, pero cae si el Congreso no lo convalida. La votación está prevista para el 12 de noviembre, según la prensa, sin fecha oficial.
Punto crítico: TU CASA ya murió una vez. Apareció por primera vez en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. El Gobierno lo volvió a aprobar el 6 de octubre dentro del RDL 29/2026, junto a la prórroga de los alquileres y el tope del 2 %. Si este decreto tampoco se convalida, TU CASA desaparece con él. Te contamos qué está en juego en esa votación en nuestra guía del decreto del alquiler 2026.
¿Cómo se devuelve?
Aquí el texto del BOE es menos claro de lo que parece. Dice, literalmente, que los préstamos «se concederán hasta 10 años, a un tipo de interés del cero por ciento y sin comisiones, con un período de carencia igual al del plazo de la hipoteca, y por un máximo de 30 años».
La lectura que hace casi toda la prensa es esta: no devuelves nada mientras pagas la hipoteca (la carencia, con un máximo de 30 años) y después tienes hasta 10 años para devolver el préstamo. Es razonable, pero el decreto no lo explica así, y no hemos encontrado ningún documento oficial que lo concrete.
Matiz importante: si la lectura de la prensa es correcta, tendrías una deuda de hasta 50.000 € pendiente durante décadas, aunque no te cueste intereses. Cuando el banco estudie tu hipoteca o cualquier otro préstamo futuro, esa deuda contará.
La letra pequeña: el precio máximo de venta para siempre
Este es el punto que más cambia la decisión, y casi nadie lo explica bien. El artículo 19.13 dice que las viviendas compradas con TU CASA «quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión». En concreto:
- Al venderla, el precio no podrá superar lo que pagaste, actualizado con el IPC. El Consejo de Ministros podrá permitir sumar el valor de algunas obras de rehabilitación o mejora.
- Afecta también a las ventas siguientes. El decreto habla de «segundas y posteriores transmisiones»: quien te la compre heredará el mismo límite.
- Tiene que ser tu vivienda habitual.
- Si la alquilas, la renta tendrá que quedar por debajo del límite que marque el sistema estatal de índices de precios de referencia.
- Se inscribe en el Registro de la Propiedad y consta en la escritura de compra.
El texto no prevé que la limitación se levante si devuelves el préstamo antes de tiempo. Dice «permanentemente».
Cuánto puede costarte, con números
Un supuesto, solo para ver el orden de magnitud: compras un piso por 250.000 € con 50.000 € de TU CASA y lo vendes diez años después.
| Escenario a 10 años | Precio de venta |
|---|---|
| Precio máximo con un IPC medio del 2 % anual | unos 304.700 € |
| Precio de mercado si la vivienda sube un 4 % anual | unos 370.000 € |
| Lo que dejarías de ganar | unos 65.000 € |
En ese supuesto, el tope de venta te costaría más que el préstamo entero. Si los precios de la vivienda suben menos que el IPC, el tope no te afectaría. Es un supuesto con cifras redondas, no una previsión: nadie sabe qué harán los precios en diez años, y por eso la decisión depende de tus planes.
Nuestra recomendación experta: TU CASA tiene sentido si vas a vivir muchos años en esa casa y la compras para quedarte. Si piensas venderla en cinco o diez años para comprar algo más grande, haz la cuenta antes de firmar, porque el ahorro de intereses puede quedarse corto frente a lo que dejas de ganar al vender.
Qué cambió respecto a la versión de septiembre
El TU CASA de ahora no es idéntico al del RDL 26/2026. Comparando los dos textos del BOE:
| RDL 26/2026 (derogado) | RDL 29/2026 (en vigor) | |
|---|---|---|
| Edad | No decía nada | «Independientemente de su edad» |
| Destino de la vivienda | Sin mención expresa | Tiene que ser vivienda habitual |
| Si la alquilas | Sin límite | Renta por debajo del índice de referencia |
| Dinero asignado | Sin cifra en el articulado | Crédito extraordinario de 10.000 millones |
| Precio máximo de venta | Sí, permanente | Sí, permanente |
La versión actual es, por tanto, más restrictiva con el uso de la vivienda y más clara en que no hay límite de edad.
TU CASA o el aval del ICO: no son lo mismo
Es fácil confundirlos porque los dos los gestiona el ICO y los dos sirven para comprar sin tener la entrada. Funcionan de forma muy distinta:
| Aval ICO para jóvenes y familias | Préstamo TU CASA | |
|---|---|---|
| Qué es | Una garantía: el Estado avala parte de tu hipoteca | Un préstamo aparte, al 0 % |
| Quién pone el dinero | El banco, hasta el 100 % del valor | El ICO pone hasta el 20 % (máximo 50.000 €) |
| Intereses | Pagas intereses por toda la hipoteca | 0 % en la parte de TU CASA |
| Edad | Hasta 35 años, o familias con menores a cargo | Sin límite |
| Tope de venta posterior | No | Sí, para siempre |
| ¿Se puede pedir hoy? | Sí, hasta el 31 de diciembre de 2027 | No |
Los datos del aval salen de la adenda al convenio entre el Ministerio y el ICO publicada en el BOE el 2 de julio de 2026. Lo explicamos con todos sus requisitos en la guía de la hipoteca 100 % más gastos.
¿Se pueden combinar? El artículo 19 no dice nada al respecto. Habrá que esperar al acuerdo del Consejo de Ministros.
Quiero comprar ya: ¿espero a TU CASA?
Depende de tu caso, pero hay tres cosas que conviene hacer en cualquier caso:
- No firmes arras contando con TU CASA. Si el decreto cae o el acuerdo se retrasa, perderías la señal. Si firmas arras y dependes de la financiación, que el contrato diga qué pasa si no te la conceden. Lo explicamos en qué pasa con las arras si no te conceden la hipoteca.
- Si tienes 35 años o menos, el aval del ICO ya funciona y no te ata a un precio de venta. Pregunta en tu banco si lo trabaja.
- Pide una preconcesión de hipoteca al 80 % para saber de qué cifra partes. TU CASA, si llega, se añadiría a eso, y no al revés.
Lo que hay que hacer siempre: guarda por escrito cualquier oferta o simulación del banco con fecha. Cuando se publiquen los requisitos, podrás comprobar rápido si encajas.
Preguntas frecuentes sobre el préstamo TU CASA
¿El préstamo TU CASA es una ayuda a fondo perdido?
No. Es un préstamo al 0 % y sin comisiones que hay que devolver. Lo que te ahorras son los intereses.
¿Hay límite de edad para pedir TU CASA?
No. El decreto dice expresamente que es para quien compre su primera vivienda habitual «independientemente de su edad». Otros requisitos, como los ingresos, están pendientes del acuerdo del Consejo de Ministros.
¿Puedo pedir TU CASA ya?
No. Faltan el acuerdo del Consejo de Ministros que fija requisitos y procedimiento y la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026 en el Congreso.
¿TU CASA cubre los gastos de la compra?
El decreto no dice que los cubra. Financia el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €. Los impuestos, la notaría y el registro de la compraventa siguen corriendo de tu cuenta.
¿Puedo vender la vivienda cuando quiera?
Sí, pero con un precio máximo: el de compra actualizado con el IPC, más algunas obras de mejora si el Consejo de Ministros lo permite. La limitación es permanente y pasa a los siguientes compradores.
¿Qué pasa con TU CASA si no se convalida el decreto?
Desaparece, como ya pasó con el Real Decreto-ley 26/2026 en septiembre. El Gobierno tendría que volver a aprobarlo.
En resumen
TU CASA puede ser una ayuda real para quien tiene sueldo para una hipoteca pero no ahorros para la entrada: hasta 50.000 € al 0 %, sin límite de edad. Hoy no se puede pedir, depende de una votación que ya se perdió una vez y deja la vivienda con un precio máximo de venta para siempre. Si vas a comprar para quedarte muchos años, sigue de cerca el acuerdo del Consejo de Ministros. Si vas a comprar pronto o piensas vender en pocos años, haz los números con lo que existe hoy.
Si quieres que revisemos tu caso con las reglas actuales, en Pisoferta llevamos más de quince años acompañando a compradores en su financiación. Actualizaremos esta guía cuando se publique el acuerdo y después de la votación.
Información general a 22 de octubre de 2026. No es asesoramiento financiero ni jurídico.
Autor: Raúl Gómez de Cádiz, asesor inmobiliario y financiero con más de 15 años de experiencia acompañando a compradores en operaciones de vivienda.
