Recurrir a una hipoteca para comprar una vivienda es algo de lo más habitual. De hecho, la gran mayoría de las casas que se adquieren en España se compran a través de un préstamo hipotecario. Por eso llama la atención que, aunque muchos de nosotros tenemos hipoteca o vamos a tener que pedir una, no siempre tenemos del todo claro de qué se trata. Así que vamos a tratar de resolver todas las dudas.
¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es un derecho real de garantía regulado en el Código Civil. Para entenderlo mejor vamos a hacer una aproximación al concepto atendiendo a sus diferentes componentes:
- Derecho real: es el poder jurídico que tiene una persona sobre una cosa. Este poder le habilita para poder desarrollar ciertos actos sobre ese bien.
- Garantía: es algo que proporciona seguridad.
Aplicada al ámbito económico y financiero, una hipoteca es un derecho que garantiza a una persona que, si su deudor no paga, podrá satisfacer su derecho de cobro a través del bien sobre el que recae la hipoteca. La peculiaridad es que el acreedor no puede quedarse directamente con el bien del deudor si este no paga, sino que tiene que enajenar (generalmente subastar) el bien y cobrarse con el dinero resultante. Si sobra algo, la cantidad es entregada a quien era deudor.
¿Qué es la hipoteca para comprar una vivienda?
Ahora que ya sabemos qué es una hipoteca, vamos a centrarnos específicamente en la hipoteca para la compra de vivienda.
Lo primero que debemos tener claro es que nosotros como particulares no somos los titulares de la hipoteca, aunque en el lenguaje común usamos expresiones como “tengo una hipoteca”. ¿Por qué? Porque ya hemos visto que se trata de un derecho de garantía y, por tanto, el titular es la entidad que nos ha prestado el dinero. Nosotros lo que tenemos es, en realidad, un préstamo hipotecario.
Otra aclaración. Solemos oír decir que “la casa es del banco” mientras la deuda hipotecaria persiste. Y esto también es falso. Por mucho que sobre nuestra vivienda recaiga un derecho de hipoteca a favor del banco, la casa es nuestra.
Aclarado lo anterior, vamos a ver exactamente en qué consiste la hipoteca para comprar una vivienda.
Imagina que encuentras la casa de tus sueños, pero no tienes dinero líquido suficiente para adquirirla sin necesidad de recurrir a financiación ajena. Lo que haces entonces es acudir a tu banco y pedir un préstamo hipotecario.
La entidad bancaria estudiará tu solvencia y la viabilidad de la operación. Si entiende que es una operación con un riesgo aceptable te concederá el préstamo. En el Notario firmaréis en escritura pública la constitución de la hipoteca sobre el inmueble.
A partir de ese momento, y hasta que termines de pagar el préstamo, el banco tendrá un derecho de hipoteca sobre tu casa para garantizar la devolución del dinero. Si llegado un determinado momento no puedes sufragar las cuotas pendientes, la entidad bancaria ejecutará su derecho de hipoteca y se procederá al embargo y subasta de la casa. Con el dinero procedente de la venta en subasta pública se cubrirá todo o parte de la deuda pendiente.
Si la deuda queda cubierta entera con el dinero obtenido en la subasta, te quedas a cero. Has perdido la propiedad de tu vivienda, pero ya no tienes deuda. En caso de que la cantidad obtenida sea más de la que tú debías, el banco se cobrará su deuda y te entregará a ti el dinero que haya sobrado.
El problema surge si la casa se subasta por una cantidad inferior de la que tú le debes al banco. En ese caso te habrás quedado sin casa y todavía seguirás debiendo dinero. De ahí que desde hace años se venga luchando por conseguir la dación en pago. Un mecanismo con el que entregas directamente tu vivienda al banco si no puedes pagarla y esto supone la cancelación de la deuda.
El préstamo personal para comprar vivienda
Aunque lo más habitual es una hipoteca para comprar una vivienda, también existe la posibilidad de solicitar un préstamo personal para comprar.
Normalmente solo se recurre a esta opción cuando la cantidad que se necesita es tan baja que el banco no ofrece préstamos hipotecarios de esa cuantía. En caso de que puedas elegir entre préstamo hipotecario y personal, normalmente es mejor la primera opción, puesto que los intereses suelen ser más bajos y los plazos de amortización más amplios.
Si pides un préstamo personal para comprar una casa tu vivienda no estará hipotecada pero, a efectos prácticos, si no puedes pagar la deuda, responderás de ella con todos tus bienes, lo que incluye tu casa.
Tipos de hipoteca para comprar una vivienda
Hipoteca a tipo fijo
Es una modalidad en la que se aplica el mismo tipo de interés durante todo el tiempo que esté en vigor el préstamo. Así, desde el primer momento, sabes cuánto vas a pagar exactamente por el inmueble que estás adquiriendo.
La hipoteca fija es una buena opción cuando la economía va bien y los tipos de interés suben de manera constante, porque con ellas te aseguras de que tu cuota de préstamo no fluctuará.
Hipoteca a tipo variable
Es aquella en la que los intereses aplicados varían en función de las fluctuaciones que tenga el índice de referencia elegido. Esto implica que la cuota unas veces puede subir y otras bajar.
El riesgo de las hipotecas variables es que en una situación de bonanza económica los tipos de interés pueden subir de forma muy notable. Podrías empezar pagando una cuota ajustada a tus ingresos y un tiempo después encontrarte con que la cuota que te exige el banco es demasiado alta. Por el contrario, en una situación en la que la economía no está en fase alcista, los intereses pueden llegar a bajar bastante, lo que implica que tu cuota baja y que con cada cuota que pagas estás amortizando más parte del principal de la deuda.
Hipoteca mixta
Es una mezcla de las anteriores. En la mayoría de los casos implica que durante los primeros años vas a pagar una cuota con un tipo fijo y luego pasarás a una cuota de interés variable.
¿Qué tipo de hipoteca para comprar una vivienda elegir?
Cada una de estas hipotecas tiene sus ventajas y sus inconvenientes. No se puede afirmar rotundamente que un tipo sea mejor que otro, todo depende de tu situación económica y de qué sea lo que más valores. Te recomendamos este artículo donde lo comentamos en detalle.
Si buscas tener la seguridad de que siempre vas a pagar lo mismo, deberías escoger una hipoteca fija. Por el contrario, si quieres que tu préstamo te pueda salir más barato, entonces tendrías que optar por un préstamo a tipo variable.
Consejos para elegir una buena hipoteca
Si al entrar de lleno en el proceso de comprar una casa valoras varias alternativas, deberías hacer lo mismo cuando se trata de encontrar el mejor préstamo hipotecario. Una pequeña labor de investigación para encontrar la mejor hipoteca para comprar una vivienda puede hacer que acabes ahorrando mucho dinero a largo plazo.
- Elige si quieres un préstamo a tipo fijo o variable.
- Solicita información en varios bancos sobre el tipo de préstamo que te interesa.
- Presta especial atención a los intereses, pero también a los plazos de amortización ofrecidos por cada entidad.
- Infórmate sobre las comisiones aplicables.
- Infórmate sobre las vinculaciones. Aunque el banco no te las puede imponer, si puede usarlas como “cebo”, porque si las contratas te rebajan los tipos de interés aplicables. Pero cuidado, porque esto te obliga a tener contratado el producto (una tarjeta de crédito, un seguro de vida, el seguro de hogar, etc.) durante toda la vida del préstamo. Podría ocurrir que el importe de las vinculaciones al final sea superior a lo que te ahorras en intereses en el préstamo hipotecario.
- A la hora de comparar los intereses de varios préstamos, presta atención al TAE y no al TIN. Te interesará más el producto con el TAE más bajo, porque eso significa que es más barato.
¿Cómo conseguir una hipoteca?
Si estás en busca de una hipoteca para comprar una vivienda, debes tener en cuenta que lo que más le interesa al banco es tu solvencia.
Para empezar, asegúrate de que no pides dinero de más. Algunos bancos te ofrecen hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda, pero otros se limitan al 80%. En cualquier caso, asegúrate que la vivienda que quieres adquirir se ajusta a tu poder adquisitivo y no pidas ni un euro más del que necesites para comprarla.
A fin de comprobar tu solvencia, la entidad bancaria te va a pedir información sobre tus ingresos y los préstamos que tengas pendientes. Lo normal es que te pidan documentos como tu contrato de trabajo, las tres últimas nóminas, la última declaración de la Renta y la documentación de los préstamos que estés pagando.
Lo que hace el banco con esto es revisar tus ingresos y comprobar qué parte de los mismos estás dedicando al pago de tus deudas. Esto le permite hacerse una idea de si es viable que sumes a tus gastos mensuales otro préstamo más. Si crees que esto puede causarte alguna dificultad, lo mejor es que canceles todos o gran parte de los préstamos pendientes antes de acudir a pedir una hipoteca.
Otro aspecto que debes tener en cuenta es que los bancos consultan a entidades como RAI o ASNEF. Los ficheros de morosos aportan información sobre personas que tienen deudas que no han abonado en tiempo y forma.
Si estás en alguno de estos ficheros por la típica deuda de telefonía, que ni es importante ni es por un importe alto, no deberías preocuparte. Ahora bien, si la deuda por la que estás inscrito tiene suficiente entidad, entonces esto podría jugar en tu contra. Para evitar retrasos, asegúrate de que sales de estos ficheros de morosos, ya sea porque pagues la deuda o porque la misma haya prescrito.
En caso de que todo sea correcto pero tu perfil tenga algo más de riesgo de lo que al banco le gusta, te puede pedir un aval u otras garantías. Esto es algo con lo que debes tener mucho cuidado.
El avalista se convierte en responsable solidario de la deuda. Lo que quiere decir que, si tú no pagas, el banco le exigirá a él la cantidad total que debes, y el avalista tendrá que responder con todos sus bienes presentes y futuros.
Incluso si tú como deudor del préstamo falleces y este pasa a tus herederos, el avalista seguirá ejerciendo como tal. En caso de que sea el avalista quien fallezca, su responsabilidad pasa a sus herederos.
Cuando le pides a otra persona que te avale la estás poniendo en una situación muy delicada, así que piénsatelo bien.
En definitiva, si quieres “enamorar” al banco para que te conceda un préstamo hipotecario, asegúrate de:
- Tener algo de dinero ahorrado.
- Tener ingresos suficientes como para pagar las cuotas del préstamo.
- Tener un trabajo estable.
- Contar con un buen historial crediticio.
¿Qué documentación hace falta para solicitar una hipoteca?
Para solicitar una hipoteca para comprar una vivienda hacen falta estos documentos:
- DNIE o NIE en vigor.
- Una vida laboral actualizada (la puedes pedir a través de la web de la Seguridad Social).
- Última declaración de la Renta.
- Extracto bancario de los últimos meses (suelen ser entre tres y seis, lo que te pida el banco).
- Escrituras de todas las propiedades inmobiliarias que poseas.
- Últimos recibos de los préstamos que estés pagando.
- Justificantes de otros ingresos o rentas que no procedan de tu trabajo.
- Si vives de alquiler, contrato y últimos recibos pagados.
No obstante, ten en cuenta que los requisitos de documentación pueden variar de una entidad a otra, así que puedes encontrarte con que te pidan más o menos cosas.
El proceso de acceder a una hipoteca para comprar una vivienda puede ser más rápido de lo que parece. Si estás pensando en adquirir una casa es momento de que empieces a pensar también en el tipo de préstamo que más te conviene y a pedir información. Esto te permitirá agilizar los trámites. Si eres una persona solvente, no deberías tener ningún problema para acceder al dinero que te hace falta. Si quieres recibir asesoramiento personalizado para encontrar tu hipoteca para comprar una vivienda, puedes hacerlo aquí.
